Passar o ponto comercial é uma prática muito comum no Brasil, mas envolve uma série de formalidades.
Portanto, se você possui um ponto comercial e está considerando a ideia de passá-lo adiante, deve levar em conta alguns fatores, garantindo uma transação segura.
Neste artigo, você terá acesso a informações relevantes e conhecerá boas práticas para passar o ponto do negócio de forma legítima, evitando transtornos futuros.
5 práticas básicas para passar o ponto comercial
As dicas a seguir apresentam algumas das medidas que envolvem passar o ponto comercial.
Mas antes de tudo, revise seu contrato de aluguel para ver se menciona a cláusula de proibição de venda.
Nada impede você de passar o ponto comercial? Então, leia este artigo. Ele irá ajudá-lo a planejar melhor sua venda e realizar um bom negócio.
Confira nossas dicas!
Acompanhamento
Se você está passando ou tem o objetivo de passar o ponto comercial, divulgue-o. Muitos empreendedores acreditam que um comprador cairá no colo apenas colocando uma faixa de “passo ponto“. Mas isso não é uma realidade.
Divulgue onde puder, especialmente em sites especializados. No meuBiZ você contará com milhares de investidores cadastrados em todo o Brasil e sua visibilidade aumentará.
Além disso, é aconselhável buscar o acompanhamento de um profissional qualificado, como um corretor, contador ou até mesmo um advogado especialista em direito empresarial.
Esses profissionais irão orientá-lo e, dependendo do caso, poderão providenciar a documentação necessária para que você faça todo o procedimento de forma regular, evitando problemas futuros.
Transparência
Seja transparente e apresente ao potencial comprador não apenas o ativo, mas também o passivo contabilizado.
Essas informações deverão constar no contrato, gerando obrigações entre as partes com boa fé e transparência na relação.
Contrato
Deve ser feito um contrato de compra e venda do estabelecimento. Esse contrato é conhecido como contrato de compra e venda de ponto comercial, contrato de compra e venda de fundo de comércio ou contrato de trespasse.
Nesse contrato irá constar a figura de quem vende, chamado de alienante, e daquele que faz a compra, o adquirente.
Cláusula da concorrência
O Artigo 1.147 do Código Civil diz que se não houver previsão em contrato que disponha o contrário, ao alienante é vedado fazer concorrência, por cinco anos subsequentes, ao adquirente.
Essa cláusula é importante, considerando que no momento atual você não deseja continuar com seu negócio, mas poderá mudar de ideia em um futuro próximo.
Portanto, é interessante colocar no contrato que será possível a concorrência ou terá essa possibilidade, em uma determinada região ou distância, ou ainda, não será considerado concorrência em uma determinada zona ou área de interferência.
Assim, caso seja do seu interesse, você poderá futuramente prosseguir na exploração do mesmo ramo ou ramo similar, sem ter problemas com o adquirente.
Relações contratuais vigentes
Antes de efetuar o negócio, deve ser verificado tanto por quem vende quanto por quem compra, quais são as relações contratuais ainda existentes e quais dívidas e créditos estão ainda pendentes para serem dissolvidos.
Em relação aos contratos essa verificação é muito importante. Geralmente o local onde está o ponto é alugado e, por se tratar de locação comercial, outros aspectos devem ser observados.
Neste caso, é preciso saber exatamente o que prevê o contrato de locação e se o proprietário do imóvel irá permitir que o adquirente continue com a exploração do negócio, por exemplo.
As questões de créditos ou dívidas também devem ficar esclarecidas no contrato de compra e venda do ponto comercial.
A partir da efetivação da venda, quem irá receber os créditos pendentes será o adquirente. O alienante não poderá receber.
O contrato deve prever que, caso o alienante receba esses créditos, deverá repassar imediatamente ao adquirente.
Quanto aos credores do estabelecimento, estes devem ser notificados da venda do ponto comercial, dando-lhes oportunidade de se manifestar, caso tenham algum direito de questionar esta operação, evitando que isso ocorra futuramente.
Valuation – quanto vale um ponto comercial
Para realizar a venda de um ponto comercial é fundamental saber quanto vale o negócio, evitando algum prejuízo ou prejudicando a transação.
A metodologia valuation ou cálculo de valor de mercado é utilizada para esse fim.
Esse cálculo é muito importante, pois trata-se de entender quanto realmente um determinado negócio gera de resultado, isto é, quanto ele vale para o mercado.
Existem diversas formas de valuation. O exemplo aqui apresentado utilizará o período de quatro anos como base para cálculo futuro, entendendo que é um tempo aceitável para o comprador ter o retorno de seu investimento.
As consultorias de valuation consideram este modelo a forma mais fácil, prática e justa quando se trata de um pequeno negócio, onde muitas vezes o empresário é a pessoa que detém o conhecimento e as informações sobre o negócio e quer vender a empresa e toda a sua operação.
Então, valuation consiste no seguinte:
Basicamente, será calculado o valor do patrimônio líquido da empresa e somado ao resultado dos próximos quatro anos, trazidos a valor presente.
Para a realização do cálculo são necessárias algumas informações, como:
Balanço patrimonial
É necessário elaborar o balanço patrimonial da empresa para saber exatamente quanto de ativo e passivo ela realmente tem.
Levantamento do ativo e passivo
Os ativos são representados pelos maquinários, equipamentos, estoque, recebíveis e outros créditos que a empresa tem direito.
Também é realizado o levantamento de todo o passivo, como fornecedores a pagar, investimentos, empréstimos e outros tipos de dívida de médio e longo prazo.
Patrimônio líquido
O cálculo dos ativos subtraindo os passivos irá gerar o patrimônio liquido do negócio.
Projetar resultados futuros
A segunda parte do cálculo, é poder avaliar o resultado dos próximos quatro anos trazidos a valor presente.
Isto significa entender qual é a capacidade do negócio de gerar lucro, porque uma empresa vale o que ela tem de ativos, somados à capacidade dela de gerar novos ativos.
Para chegar no resultado projetado é necessário fazer o DRE – Demonstrativo de Resultado do Exercício, onde será levantada uma expectativa de faturamento anual e todos os custos inerentes, tanto os variáveis quanto os fixos, levando em conta as correções necessárias.
Então, para cada ano será feito um DRE, apresentando o lucro esperado por ano.
Como o negócio está sendo vendido ou recebendo investimento agora, é necessário trazer esse resultado para o valor presente, ou seja, para o valor monetário de hoje.
Para tanto, é utilizado um indexador como a inflação por exemplo, ou outro que o mercado permita aplicar, em cada ano.
O cálculo irá apresentar o resultado líquido a valor presente.
Fechamento
Deverão ser somados os quatro resultados esperados para os próximos anos com o ativo líquido. O resultado será o valor de mercado da empresa hoje.
Com este cálculo, o empresário terá embasamento para justificar porque o negócio vale o quanto está sendo pedido por ele.
Contrato de Trespasse para passar o ponto comercial
Trespasse é o contrato de alienação ou contrato de compra e venda do estabelecimento comercial. Também é conhecido pela expressão que os lojistas usam no dia a dia: passa-se o ponto.
Tanto para quem está vendendo quanto para quem está comprando um ponto comercial, é muito importante saber o que diz a lei.
Abaixo, separamos alguns tópicos relevantes para que você fique melhor informado.
Efeito ou Eficácia do Trespasse?
O Artigo 1.144 do Código Civil fala de efeito e o Artigo 1.145 fala de eficácia.
O Artigo 1.444 está subordinando o efeito do Trespasse à averbação do contrato na Junta Comercial e com publicação em imprensa oficial. Isto é, o contrato só terá validade legal se for averbado e publicado.
O objetivo desse dispositivo é evitar que se cometam fraudes através do Trespasse.
Já o Artigo 1.145 que fala sobre eficácia, na verdade está protegendo os credores. Se o que garante as dívidas de um determinado devedor são os seus bens, se ele realizar um Trespasse, corre o risco de ficar insolvente.
Ou seja, pode ficar sem patrimônio suficiente para saldar os seus credores. Por isso, este Artigo estabelece como eficácia para o Trespasse, uma das opções:
- O alienante deixa bens suficientes para cobrir todas as suas dívidas;
- Paga todos os credores ou notifica cada um deles para que se manifestem em um prazo de trinta dias.
Se os credores notificados não se manifestarem neste prazo, ocorrerá a aceitação tácita da venda do ponto.
Dívidas ativas
O adquirente responde pelas dívidas anteriores à transferência do estabelecimento desde que devidamente contabilizadas.
O alienante também tem sua quota de responsabilidade. O Artigo 1.146 determina que o alienante fica responsável solidariamente com o adquirente, pelas dívidas a vencer e vencidas.
No caso das dívidas a vencer, pelo prazo de um ano a contar da data de seu vencimento.
E as dívidas vencidas o prazo começa a contar a partir da publicação do Trespasse. Daí a importância de publicar o contrato.
Sub-rogação nos contratos
O Artigo 1.148 dispõe que o adquirente fica sub-rogado nos contratos que têm por finalidade a exploração do estabelecimento empresarial.
Em outras palavras, o adquirente substitui a figura do alienante nos contratos já existentes, ou seja, ele assume a responsabilidade.
Em relação ao contrato de locação, a sub-rogação não ocorre automaticamente. Portanto, será necessário fazer novo contrato com o proprietário do imóvel.
A sub-rogação também não acontece em contratos considerados personalíssimos.
Importância do ponto comercial para o sucesso do negócio
A escolha do ponto comercial é de extrema importância, pois é um fator determinante para o sucesso ou não de um negócio.
Utilizando a linguagem de marketing dos 4P, temos: preço, produto, a praça ou ponto e a promoção.
Diferente dos outros três, o fator ponto, não é alterado com frequência. Não é possível alterar um ponto comercial com a mesma facilidade que se altera um preço, produto ou promoção.
O ponto comercial, juntamente com a folha de pagamento e seus devidos encargos, é normalmente os dois itens de maior custo fixo de um estabelecimento.
A questão do ponto comercial impacta diretamente na rentabilidade, no prazo de retorno do investimento, no preço de venda, entre outros fatores.
É fundamental fazer uma boa escolha do ponto comercial, levando em consideração alguns aspectos, como:
Acesso
Um bar noturno:
- O ponto está em uma região perigosa?
- Tem acesso fácil a transporte coletivo?
- A rua é conhecida?
Mercado
No ramo desejado existem empresas próximas com as quais seria possível fazer uma aliança estratégica?
Como um salão de beleza e uma academia por exemplo, que dividem o mesmo público-alvo, mas são dois segmentos diferentes.
Essa aliança poderia contribuir na divulgação de ambos os casos.
Público-alvo
Considerando que em determinada região não existe uma loja de móveis planejados, é preciso questionar se não existe porque ninguém teve essa ideia ou porque não há um potencial de mercado naquela região.
A pesquisa de mercado para o público-alvo é fundamental. E para passar o ponto comercial, você pode antecipá-la a um novo comprador.
Concorrentes
Quais são os concorrentes diretos? Quais as propostas e valores eles já oferecem?
Mas, mesmo que já exista uma certa quantidade de concorrentes, não significa que aquela população esteja plenamente satisfeita com o serviço que é prestado.
Fazendo um levantamento prévio, estratégias poderão ser aplicadas, como melhor produto, qualidade no atendimento, etc.
Avaliação do imóvel
Se o vendedor do ponto comercial não for o proprietário do imóvel, é importante ficar ciente do que consta no contrato vigente de aluguel, pois o contrato pode estar próximo ao fim e o proprietário talvez não deseje fazer a renovação, por exemplo.
Também é fundamental verificar toda a documentação antes de passar o ponto comercial. Além disso, ver se a lei de zoneamento permite abrir um estabelecimento e com aquele determinado ramo de atividade.
Quanto mais itens você cumprir dessa lista e quanto mais organizada estiver sua documentação, maiores são as suas chances de passar o ponto comercial.
Lembre-se: compradores estão buscando segurança e facilidade para empreender. Portanto, facilite o seu caminho.
Conclusão
Todo o empreendimento requer esforço, dedicação e planejamento para ter sucesso. Passar o ponto comercial não é diferente.
Com essas dicas e informações você estará melhor preparado para seguir em frente e tornar seu projeto uma realidade. Não desista e conte conosco para passar o ponto comercial junto com você.
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