Você está andando pela rua e, de repente, vê aquela famosa faixa “Passo o ponto”. Isso significa que o negócio por trás daquela mensagem está à venda ou o espaço em que a empresa funcionava está disponível para outro negócio.
As razões que levam um empresário a passar o ponto comercial são diversas. Mudança de cidade, investimento em outro ramo, dificuldades financeiras, aposentadoria ou simplesmente pelo cansaço de exercer a mesma atividade empresarial por um período prolongado.
Seja qual for o motivo, desde a colocação da faixa de Passo o Ponto até a conclusão do processo de venda, há diversas providências que devem ser tomadas para que a passagem seja bem sucedida.
Antes de colocar a placa de Passo o Ponto, o proprietário deve planejar muito bem cada etapa desta mudança.
Passo o ponto: o que significa esta expressão?
Essa expressão tão usada no meio comercial significa que o proprietário está negociando o estabelecimento para terceiros. É uma venda imobiliária, que pode acontecer em decorrência de diversos fatores.
Uma das curiosidades dessa transação é que, quem adquirir o negócio, necessariamente não precisa tocá-lo. Ele se interessa pela realidade pela localização do ponto e poderá investir em atividades de outros segmentos.
A mudança de foco ou manutenção do antigo empreendimento é de livre escolha do novo proprietário. Por isso, ele poderá ou não adquirir o ponto como está ou abrir mão de alguns bens que integrem a atividade.
Quando vemos um anúncio de passa-se o ponto a primeira ideia que vem à cabeça é que o negócio não deu certo. Isso até pode acontecer, mas ao contrário do que se pensa, são vários os motivos que levam o empresário a abrir mão do seu negócio. Separamos aqui alguns deles:
– Quando os gestores precisam se mudar para outra cidade, estado ou até sair do país;
– Mudança de tipo de negócio;
– Dificuldades financeiras elevando o endividamento;
– Problemas de saúde ou com familiares que exijam afastamento do empreendimento;
– Contratempos societário;
– Compra ou abertura de outro ponto comercial com maiores utilidades e vantagens.
– O que é o ponto comercial?
Denominamos ponto comercial a todo imóvel que abriga um empreendimento, seja ele comercial, industrial ou de serviços. Ou seja, é a estrutura física, onde o empreendedor exerce suas atividades profissionais. Ele pode ser próprio ou alugado.
Sua localização é fator decisivo para o sucesso ou não de um negócio. Um ponto comercial está amparado na legislação brasileira, em especial pela lei do inquilinato (número 8.245/91), nos casos de locação.
Além de regulamentar a transação impede abusos e fraudes de ambas as partes. Assim sendo, o ponto comercial pertence à empresa locatária. Em caso de venda do ponto, é importante lembrar que o locador deve participar da negociação.
Essa transação deve levar em conta as cláusulas contratuais de locação. Em alguns casos o dono do imóvel pode até vetar o repasse do ponto comercial. Mas a lei oferece garantias e seguranças ao locatário.
Ele possui alguns direitos ao local assegurados. Vale ressaltar que o ponto comercial sempre pertencerá ao proprietário do negócio. Em caso de venda do ponto, o locador deve sempre ser informado da transação.
Pois, às vezes, o novo gestor pretende fazer mudanças no espaço. E isso deve ser notificado e sempre negociado da forma mais transparente possível. Até porque é um negócio que implica o repasse do contrato de locação para terceiros.
– O dono do imóvel é o dono do ponto comercial?
Na maioria das vezes não. Os proprietários só serão os mesmos quando a empresa estiver funcionando em imóvel próprio. Se for alugado, o dono é o locador e o locatário o proprietário do ponto comercial. Ou seja, da empresa que ali estiver funcionando.
Assim como na locação residencial, a comercial também traz algumas seguranças ao dono do ponto comercial. Uma delas se refere ao direito de renovação do contrato e permanecer no imóvel.
Direito esse, detalhado no artigo 51 da lei do inquilinato e que deve ser comunicado pelo locador com antecedência de até seis meses, antes do fim do contrato. A legislação também prevê multas e indenização em casos de rompimento de contrato.
Caso o locatário tenha que sair do imóvel antes do esperado poderá acionar o locador na justiça. Portanto é primordial que todas as questões estejam muito bem detalhadas em contrato. Isso evita aborrecimentos e gastos futuros.
Quem for comprar um ponto comercial também deve ficar atento a todas as questões legais de proteção do ponto comercial.
Passo o ponto: como se preparar para anunciar a venda?
A venda de um ponto comercial deve ser muito bem pensada, estruturada e planejada. Ressaltando que nem sempre esse repasse inclui a empresa em si. Às vezes o empresário só está vendendo o ponto, a estrutura física, o imóvel.
Mas, independente do motivo que leve o empresário a dispor de seu ponto comercial, a venda deve ser muito bem elaborada. Isso para que aconteça de forma segura, rápida e sem sobressaltos. Então confira algumas dicas que vão facilitar esse processo:
– Reúna todas as características financeiras da empresa, colocando a documentação em dia. Apresente as boas perspectivas econômicas do negócio;
– Ressalte o que o ponto tem de positivo. Por exemplo, exalte a localização privilegiada, a estrutura e a grande movimentação de pessoas e de clientes. Isso pode elevar o preço do ponto comercial, bem como atrair um número maior de compradores potenciais;
– Para manter uma boa relação, o dono do imóvel deve ser envolvido. Afinal a venda pode valer a pena para os dois lados;
– Faça uma boa avaliação do ponto e também da sua empresa. Encontre o preço justo, o valuation. Mas como fazer essa operação com segurança? Quais critérios e itens considerar nesse momento?
Para não errar na operação, o melhor é contar com ajuda de um profissional especializado. Ele está habilitado, considerando os pontos mais importantes, como localização, infraestrutura, potencial de crescimento entre outros fatores.
A plataforma meuBIZ disponibiliza assessoria completa e os melhores profissionais do mercado aptos a realizar o valuation de forma rápida e transparente;
– Além disso, podem ajudar na elaboração de anúncios bem elaborados, atraindo os melhores compradores.
– As questões jurídicas por trás do “passo o ponto”
A venda de um ponto comercial nem sempre é rápida, mas pode ser agilizada se o vendedor estiver preparado e tiver toda a documentação em mãos. A venda deve atender às exigências legais para o sucesso da transação. Quais são essas exigências?
Se a empresa funciona em prédio alugado, a passagem do ponto comercial envolve também o proprietário do imóvel.
A Lei do Inquilinato proíbe a sublocação, empréstimo ou cessão do imóvel sem a concordância expressa do locador. Portanto, a transferência do contrato de locação comercial só terá validade se houver concordância prévia por parte dele.
Para evitar desgastes, converse com o locador e solicite um documento expressando a anuência dele sobre a transferência do contrato, É claro que, antes que a transmissão do ponto ocorra, o locador terá que aprovar o novo locatário, já que um novo contrato será firmado entre eles.
Observe o prazo estipulado no contrato para ter certeza de que você terá direito à renovação por igual período. Essa cláusula costuma aparecer e exige manifestação do locatário com antecedência mínima de seis meses antes do prazo final do contrato de locação.
Se a empresa funciona em um shopping ou condomínio comercial, é necessário tratar com os responsáveis pela administração, quanto às taxas a serem pagas e o prazo que o comprador terá para a abertura do novo negócio.
Outro aspecto importante diz respeito à fiança e ao prazo de validade do contrato. O fiador do contrato em vigência não será mais responsável pelo contrato entre o locador e o novo locatário.
Portanto, caberá ao antigo locatário comunicar ao fiador sobre a transferência do ponto comercial. Dessa forma, o novo empresário deverá providenciar novo fiador, conforme as exigências do locador.
– As questões internas do negócio
As mudanças costumam gerar instabilidade nas empresas, principalmente entre os funcionários. É normal que, ao comunicarem que desejam passar o ponto ou encerrar as atividades da empresa, os colaboradores fiquem com receio de perder o emprego e não receber de imediato os seus direitos trabalhistas.
Para evitar que isso não ocorra e, ao mesmo tempo, para garantir que o processo transcorra com tranquilidade junto aos funcionários, é preciso tratar com bastante cautela a questão. Caso a notícia possa impactar negativamente o negócio ou o processo de venda, considere atuar com sigilo até o momento em que a venda for concretizada.
Caso você entenda que seja tão comprometedor assim, trabalhe com transparência. Isso poderá auxiliar seus funcionários na busca de novas oportunidades. E você poderá ficar à vontade para divulgar a venda e até pendurar a famosa faixa de Passo Ponto.
O empresário deve fazer uma auditoria completa sobre a empresa e, se possível, este trabalho deve ser realizado com a orientação de advogado e um contabilista.
É importante fazer o levantamento detalhado sobre a documentação da firma, relatórios contábeis e financeiros, certidões da receita federal e previdência, certidões emitidas por cartórios, passivo tributário, jurídico e trabalhista, empréstimos, financiamentos, contratos com fornecedores, mobiliário, máquinas, equipamentos, enfim tudo o que diz respeito ao negócio.
– As questões financeiras
Em muitos casos de venda de empresa e ponto comercial, o CNPJ do antigo negócio, os funcionários e contratos passam também para um novo empresário. Caso esse seja o seu caso, esteja ainda mais atento.
Avalie as suas condições e as condições da empresa para quitar as dívidas com credores. Você responderá solidariamente junto ao novo comprador pelas dívidas, passivos trabalhistas e tributários que constarem na empresa.
Fazer um levantamento como esse é importante por dois motivos: evitar dores de cabeça futuras e dar mais credibilidade na hora de responder os questionamentos de potenciais compradores.
Se a pessoa interessada tiver dúvidas não esclarecidas ou sentir que está sendo omitida alguma informação, o negócio dificilmente será concretizado.
Por isso, lembre-se sempre que a transparência e a honestidade são essenciais em qualquer processo e podem, até mesmo, aumentar a probabilidade de uma negociação bem sucedida entre vendedor e comprador.
Passo o ponto: dicas importantes na negociação do ponto comercial
A arte da negociação exige algumas habilidades. Entre elas o poder de prospectar e de saber conduzir uma boa negociação. Além disso, é preciso criar uma proposta de valor para o negócio, se mantendo sempre à frente da negociação.
Entender o que realmente influencia na concretização da venda faz toda a diferença. Por isso, confira algumas sugestões que podem ser importantes na hora de negociar um ponto comercial.
– Antes de pôr o ponto à venda é preciso entender o cenário imobiliário para imóveis comerciais. Em decorrência da pandemia de coronavírus, por exemplo, o cenário não é muito animador.
Somente na capital de São Paulo o número de imóveis comerciais vagos saltou de 3,56% em 2010 para 17,47% em 2021. Bom para quem procura um ponto, mas péssimo para quem pretende repassá-lo;
– Mantenha o foco no negócio, enaltecendo o seu potencial, a sua localização, acessibilidade, carteira de clientes, etc.; Quanto mais valorizado for, melhor será o seu valuation;
– Não deixe a burocracia atrapalhar o seu negócio. A documentação da empresa deve estar em dia, bem como os demonstrativos financeiros e balanços. Isso inclui alvarás de funcionamento, laudos de vistorias ou habite-se.
– O mesmo vale para os bens materiais da empresa, como máquinas e equipamentos. Eles devem estar em dia, funcionando bem
– Elabore bem o anúncio e escolha as melhores ferramentas de divulgação. Para tornar a divulgação mais atraente acrescente fotos ou vídeos do local.
Organize as informações de forma direta e simples, sempre valorizando o ponto e o negócio. Apresente a fachada, mas também a estrutura interna, com o máximo de informações possíveis;
– Analise o contrato de locação, informando sempre o locatário sobre a venda e seus motivos.
– Saiba expor as boas características que valorizam o ponto
Como já vimos até aqui, a localização de um ponto comercial é importante, mas suas características também devem ser valorizadas. Na hora de vender um ponto comercial apresente as informações de forma clara e precisa.
– Fale sobre a estrutura física do imóvel, do fácil acesso para clientes e funcionários;
– Se o entorno oferece comodidades, como supermercados, farmácias ou restaurantes;
– Se o imóvel possui rede de telefone e de internet com alta velocidade;
– Se é fácil de estacionar ou possui área própria ou estacionamento conveniado;
– Se é acessível, com rotas de acesso fácil, semáforos e faixas de pedestre;
– Apresente uma avaliação do fluxo de pessoas que circulam pelo bairro ou nas proximidades do ponto;
– Fale sobre os diferenciais do ponto e da sua empresa, em relação aos concorrentes;
– Levante o potencial de desenvolvimento da região, junto à Prefeitura. Se o bairro é alvo de ampliações viárias ou se poderá receber uma estação de metrô, por exemplo;
– Fale sobre a vizinhança, o bom relacionamento e a segurança do local;
– Adote ferramentas de uso de dados e geomarketing para fortalecer as estratégias de venda do ponto de comércio.
– Tenha em mãos informações que corroboram bons números do negócio
Vender assim como comprar um negócio é uma experiência desafiadora e exige cuidados. Isso para não frustrar as expectativas do comprador e também do vendedor. Mas, como ter em mãos informações corretas que podem demonstrar os bons números da empresa?
A solução pode estar em uma análise criteriosa do negócio, das suas finanças, da posição de mercado e também das expectativas de crescimento.
Algumas operações como due diligence, podem assegurar uma auditoria especial para confirmar os dados apresentados pelo vendedor. Outras informações mais básicas podem ajudar o comprador, facilitando a venda.
Para não errar e nem pular nenhuma etapa desse processo é importante ter suporte legal. A ajuda de advogados pode ser importante nesse levantamento de dados. Ele pode oferecer segurança para as duas partes.
O vendedor também pode contratar empresas especializadas em encontrar o real valor da empresa. Munido do seu valuation e informações concretas e atualizadas, a negociação fica muito mais fácil.
Outro ponto importante é levantar os valores de bens materiais, como máquinas, móveis e equipamentos. Se estão em perfeito funcionamento e se o preço estimado por eles está dentro dos praticados no mercado.
São informações importantes que, além de ajudar a demonstrar a saúde financeira da empresa, apresentam possibilidades reais de recuperação do investimento feito com a compra do negócio.
– Saiba fazer o valuation correto do ponto comercial
Avaliar o preço de um ponto comercial exige cautela e atenção. É preciso não errar com valores muito acima de mercado e nem tão baixos que possam gerar prejuízo com a venda.
Encontrar o ponto de equilíbrio exige conhecimento e técnicas de como fazer um valuation correto. Um estudo que deve ser realizado por profissionais capacitados para analisar os recursos existentes no ponto.
– A localização e a infraestrutura do espaço são os principais pontos de investigação;
– É preciso olhar também para o potencial de crescimento, em casos de futuras expansões. Dados relevantes quando o foco é a região. O profissional precisa identificar se o bairro, por exemplo, tem possibilidades de crescer, impulsionando assim o seu negócio.
– Deve considerar uma avaliação do contrato de locação, da concorrência, das licenças, entre outros itens;
– Análise do tipo e o tempo de negócio desenvolvido no espaço, bem como as benfeitorias realizadas. Isso pode valorizar o ponto;
– A documentação precisa estar em dia. Licenças, laudos de vistoria dos bombeiros, alvará de funcionamento são imprescindíveis para o exercício de qualquer negócio;
– A concorrência direta e a indireta devem ser muito bem avaliadas. Afinal, quanto mais exclusivo for o empreendimento, melhor será sua rentabilidade;
– A infraestrutura da região também pode impactar no valuation do ponto comercial. É preciso avaliar se o local é seguro, se conta com transporte público, áreas de lazer, estacionamento, bares, restaurantes, entre outros serviços;
– Verifique os custos de ocupação. Ou seja, se o imóvel está em boas condições ou precisa de reparos. Peça uma análise de profissionais especializados e faça um orçamento. Dependendo do valor e do seu interesse pelo ponto, ele poderá ser incluído na negociação.
– Esteja atento a eventuais questões contratuais decorrentes de locação do imóvel
Principal instrumento que legaliza a cessão de direitos de uso do ponto comercial, o contrato de locação do imóvel merece atenção. O comprador deve ter acesso ao documento e estudá-lo com critério para entender todas as questões abordadas.
O mesmo deve fazer o vendedor para que não tenha prejuízos, por exemplo. Então vamos checar quais são esses principais cuidados a eventuais questões contratuais decorrentes da locação do imóvel:
– O contrato deve ser formalizado entre as partes por escrito, ter prazo determinado e detalhar todos os direitos e deveres de ambas as partes;
– Deve ter prazo mínimo e máximo de renovação, sendo que a soma entre eles deve ser de cinco anos. O prazo de exploração da atividade no ponto deve ser no mínimo de três anos ininterruptos. Isso, para possuir um valor agregado e dar direito à renovação;
– Caso o locador peça o imóvel antes do prazo final estipulado em contrato, o locatário poderá pedir indenização para ressarcir possíveis prejuízos, como saída prematura ou má-fé contratual.
“Passo o ponto” com auxílio de profissionais
Como empreendedor, você provavelmente tem alguma noção sobre quanto vale seu ponto comercial. No entanto, o ideal é ter um corretor de imóveis de confiança para fazer a avaliação do imóvel e intermediar a passagem do ponto.
O processo será menos desgastante se as negociações e demais providências burocráticas ficarem sob a responsabilidade de um profissional, principalmente com relação às exigências legais e termos de contrato.
Se a venda envolve mais que a passagem do contrato de locação, é recomendável contar com o auxílio de um consulto/intermediador/broker de negócios. Ele poderá avaliar quanto vale a empresa e apoiar também na negociação com um possível comprador.
Se há pressa para fechar a venda, é importante ter flexibilidade, clareza quanto à margem de negociação e condições de pagamento para viabilizar a transação no prazo desejado. Caso contrário, é uma questão de tempo para encontrar um comprador que pague o valor desejado.
– Saiba como encontrar compradores
No entanto, por melhor que seja o ponto comercial, o valor deve corresponder à realidade do mercado. Um imóvel fechado continua com despesas fixas. Fora os riscos de furto, depredação e até desvalorização comercial, em época de crise econômica.
Como se vê, a passagem do ponto comercial exige planejamento. O processo é lento, portanto, exige muita paciência e organização para cumprir todas as etapas da transação.
Passo o ponto urgente! Como vender rapidamente o seu negócio?
Seja qual for o motivo, vender um ponto comercial com urgência pode não ser uma tarefa fácil. A pressa pode ser um entrave para conseguir o melhor preço. Por outro lado, pode ajudar a fechar negócio rápido, sem burocracia ou dores de cabeça.
O primeiro passo é formatar um anúncio bem atrativo. Ele deve conter informações precisas e fidedignas. Para torná-lo ainda mais atrativo, acrescente fotos ou vídeos. Em seguida é preciso encontrar compradores potenciais.
Pessoas que estejam dispostas a comprar um ponto comercial e que tenham recursos financeiros para isso. Quem tem pressa em vender seu ponto de negócio pode encontrar na internet a principal aliada.
A rede abre um leque de oportunidades e opções de empresas, sites e plataformas especializadas na comercialização de imóveis comerciais. Outra sugestão é recorrer à sua lista de contatos, ofertando o ponto por meio de e-mail ou redes sociais.
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Conclusão
Empreender no Brasil é uma das tarefas mais difíceis, mas economicamente viável. Exige cautela em todos os sentidos. A começar pela escolha do ponto comercial. Assim como o início das atividades, o fim dela nesse espaço demanda cuidados e conhecimento.
Independentemente da causa da venda, é preciso conhecer bem o negócio para poder enaltecer os pontos positivos. Negócio e ponto comercial precisam ser valorizados para gerar uma negociação satisfatória.
Ter um bom preço, ressaltar as qualidades do imóvel, sua estrutura, suas benfeitorias, benefícios, comodidades entre outros atrativos. Assim conseguirá atrair os melhores compradores.
Investidores que pretendem dar continuidade ou não ao segmento do seu negócio. Isso porque às vezes o interesse é apenas pelo ponto comercial em si e não pelo negócio desenvolvido ali.
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