Ao andarmos por centros comerciais de quaisquer cidades do país não é difícil encontrarmos um ponto comercial à venda ou para alugar.
Aqui no meuBiZ você também encontra muitas opções de negócio, não é mesmo? Porém, neste texto focamos em pontos comerciais – que tratam-se de um ativo relacionado ao estabelecimento empresarial, porém, que não se confunde com ele.
Pode parecer um pouco confuso e é verdade, o conceito de ponto comercial é um pouco mais complexo do que imaginamos. Isso porque, se relaciona com a localização de determinado estabelecimento e sua visibilidade perante os clientes.
No entanto, quem empreende, quem é lojista ou simplesmente aluga certo imóvel comercial, precisa definitivamente compreender tudo que cerca o conceito e a lei a respeito de pontos comerciais. Por este motivo escrevemos este artigo para que possa esclarecer todas as suas dúvidas. Boa leitura!
O que é ponto comercial?
Se você é um empreendedor, é muito provável que já saiba que após estabelecer o seu negócio em certo lugar, ainda necessita de investimentos como tempo e esforços até que os primeiros clientes comecem a enxergar e entrar no local.
Por isso, ao decidir abrir qualquer negócio saiba que você precisará mantê-lo aberto – e de preferência por muito tempo – sendo preciso então o investimento em ações de marketing para chamar a atenção dos clientes e se destacar perante à concorrência, por exemplo.
Divulgar o empreendimento até que ele se torne consolidado faz toda a diferença, sem contar que traz ainda mais valor ao seu negócio.
O ponto comercial, portanto, nada mais é do que o reconhecimento de um negócio pelos clientes, devido à localidade em que ele se encontra. Por este motivo, estudar o local antes de comprar ou alugar um ponto comercial é importante para que ele se destaque e não gere prejuízos.
Vale dizer que ao estabelecer o negócio em um imóvel alugado, o ponto comercial comercial vai pertencer legalmente a pessoa que está explorando o comércio e não ao locador do imóvel. Sendo assim, o valor econômico aqui se torna relativo ao valor do negócio, mas não do imóvel.
Qual a diferença entre ponto comercial e estabelecimento comercial?
Em muitas áreas de atuação, a localização é de suma importância para gerar lucro, claro, isso quando nos referimos aos locais físicos – considerando que, com o boom dado pela Internet nos últimos tempos e com a pandemia da Covid-19 que nos atingiu em 2020, muitos empreendedores migraram para o ambiente virtual, muitos nem sequer voltaram a ter ambientes físicos.
Então, quando falamos de ambientes empresariais físicos, é importante sabermos a diferença entre ponto comercial (que já até falamos sobre no último tópico) e estabelecimento comercial e a importância de ambos. Veja mais a seguir!
Basicamente, o ponto comercial é onde é realizada de forma efetiva o caráter profissional (habitual) do empreendedor, ou seja, o lugar do empreendimento. Enquanto que o estabelecimento empresarial é o complexo de bens utilizados para o exercício da atividade da empresa.
Questões legais acerca do ponto comercial
Não importa a diferença entre estes dois, o que vale ressaltar por aqui é que ambos têm sua importância para o empreendedor. Por isso, é dever dele proteger de forma específica o seu ponto, tendo inclusive, uma tutela jurídica específica para o ponto comercial.
Sobre questões legais acerca deste assunto, você lerá mais logo abaixo. Porém, ressaltamos desde já que quando o empreendedor ou sociedade empresária não é a proprietária, mas a locatária do imóvel em que está localizado o estabelecimento comercial, a proteção do direito ao ponto comercial se dá em decorrência de uma disciplina jurídica específica, de determinados contratos de locação não residencial que garantem a prorrogação compulsória do contrato.
Quem tem direito ao ponto comercial?
Quem tem direito ao ponto comercial é o locatário, contudo, para assegurar este direito ele precisa ser Pessoa Física ou Pessoa Jurídica, além do contrato ter sido firmado no prazo mínimo de 5 anos (ou a soma dos prazos renovados de forma ininterrupta) e precisa ainda ter feito somente uma atividade econômica no imóvel no prazo mínimo de três anos.
É legal vender ponto comercial?
A venda de companhias é comum ao redor do mundo e no país, sendo resguardada por lei. Trata-se de algo que tem se tornado muito frequente, afinal, existem muitas vantagens de adquirir uma empresa em operação.
Porém, o ato de repassar para frente um ponto comercial, pode ser efetuado independentemente de o imóvel ser próprio ou alugado para finalidades comerciais, isso porque passar o ponto não significa vender o imóvel, mas sim transferir o direito à exploração dele.
Quando o proprietário pode pedir o imóvel comercial?
É importante ressaltar neste tópico que em um contrato de aluguel comercial simples precisa constar o tempo de duração.
Isso porque, a Lei do Inquilinato não define um prazo mínimo para essa vigência de contrato, mas durante o tempo que for estabelecido em contrato, o locador/proprietário só poderá reaver o imóvel em situações específicas, como por exemplo, em casos de determinação legal ou quando o proprietário precisar usar o imóvel.
Qual o direito do inquilino comercial?
Para entender quais os direitos de um inquilino, é necessário conhecer a Lei do Inquilinato, que estabelece regras em todos os contratos de aluguel de imóveis urbanos. Entender o que ela fala sobre contrato deste tipo de imóvel comercial simples assegura os direitos de ambas as partes.
Vale ressaltar que entre os principais pontos que todo contrato de aluguel comercial simples precisa destacar é qualificação dos envolvidos, descrição dos bens, tipo de locação e vigência, valores e condições de pagamento e garantias.
Como calcular o valor de um ponto comercial?
Uma das perguntas mais comuns entre empreendedores é “quanto custa um ponto comercial”? Ao avaliar um ponto comercial, existem variáveis importantes para se chegar ao valor justo. Entre essas variáveis, destacam-se o tamanho do imóvel, o padrão construtivo, a existência ou não de estacionamento, o tamanho da frente em metros (testada) e, é claro, sua localização.
A localização do imóvel sempre tem o maior peso na avaliação, já que em qualquer atividade comercial de varejo, quanto mais visível for o estabelecimento, maior o fluxo de consumidores, afetando diretamente no faturamento do negócio.
O valor justo do ponto comercial é, portanto, o resultado de uma homogeneização dos fatores acima citados, dentre outros, definindo o perfil do locatário, se é uma franquia de peso ou não.
Nos últimos dois anos observamos que o valor de locação de espaços comerciais, ou seja, aqueles destinados às atividades de varejo, que depende da renda e do público economicamente ativo, sofreu uma queda. Somente os melhores pontos conseguiram se manter nos patamares históricos.
“Empreendedores, franqueados e toda gama de locatários se viram presos em contratos cujo preço pactuado de aluguel não cabia mais dentro do orçamento, fugindo da nova realidade de faturamento afetado pela crise, por esse motivo muitos estabelecimentos fecharam as portas”, conta a especialista Márcia Frazão.
Para exemplificar, em grandes redes, o valor gasto com despesas relacionadas ao imóvel, incluindo o valor de locação, condomínio, IPTU, energia e água, entre outros, não deve ultrapassar 15% do faturamento bruto da empresa.
Diante disso, muitos proprietários, os mais bem assessorados, negociaram com seus respectivos inquilinos o preço do aluguel, reajustando os valores contratuais à realidade do atual mercado.
Diferentemente dos preços praticados em Shoppings Centers, em que os lojistas têm um aluguel mínimo contratado e um valor devido sobre o percentual do faturamento, os aluguéis de lojas de rua são baseados no mercado e, como em todo mercado, a Lei da Oferta e da Procura é quem dita as regras.
Portanto, para avaliar um ponto comercial é importante que o avaliador tenha conhecimento não somente técnico de engenharia, como um amplo conhecimento do mercado, principalmente em momentos de instabilidade econômica.
Obrigações antes de colocar o ponto comercial à venda
Quem deseja vender o imóvel ou passar o ponto precisa apresentar todos os documentos do imóvel e mostrar se o mesmo está livre e não possui dívidas. Além disso, é preciso descrever e registrar com fotos o estado de conservação do imóvel e as condições de locação. A partir daí, inicia-se a transação de compra e venda.
Também é importante ressaltar que se o valor da venda do imóvel for superior a 30 salários mínimos, a venda deve ser feita por escritura pública, previsto em lei.
Agora que você já sabe como realizar o processo, veja algumas dicas de como fazer com o que o seu ponto seja vendido.
Questões importantes de se abordar em uma proposta de compra e venda de ponto comercial
Está disposto a comprar ou vender um ponto comercial? Saiba que é preciso entender tudo que cerca a proposta em questão. Isso porque, uma proposta de compra ou venda de ponto comercial é muito importante no momento de conseguir fechar o negócio.
É neste documento que vemos um resumo sobre o que a empresa pode oferecer. Informações sobre os produtos ou serviços que ela tem e quando e como você pretende entregar o ponto, por exemplo.
A trajetória de compra e venda de um ponto comercial, assim como qualquer outro tipo de negócio, não é uma tarefa simples. São muitos processos a serem seguidos e muitas questões a serem respondidas até finalmente a assinatura do contrato.
Então continue lendo este tópico se você quer entender tudo que cerca este tipo de negócio e quer ter sucesso na compra ou na venda do seu ponto comercial. Confira!
Fluxo de pessoas
Uma das primeiras coisas que o comprador repara é a movimentação do local. Assim, ele pode ter uma ideia que tipo de consumidores passam em frente ao estabelecimento.
Por isso, se deseja passar o ponto, observe e faça uma média de quantas pessoas passam em frente ao local, quantas entram na loja e quantas compram. Isso pode gerar interesse de compra do seu negócio.
Registre também as principais origens dos clientes. Se o ponto estiver em uma área comercial, provavelmente os clientes trabalham em empresas próximas, estudam em escolas na região, trafegam por vias principais ou por transporte público.
Visibilidade
Não adianta estar em um local movimentado se o seu negócio fica escondido e não chama a atenção. Se o estabelecimento não atende na questão de visibilidade, vale a pena reformar o que for necessário antes de colocar o ponto comercial à venda para que chame a atenção de interessados em comprar o negócio.
Seja chamativo e bonito ao mesmo tempo. Faça algo que esteja adequado ao público que frequenta a região, e coloque seu negócio na linha de visão dos pedestres ou na altura dos olhos de quem passa de carro. Isso facilita para que as pessoas se lembrem do estabelecimento quando passarem por ali.
Acesso
Coloque-se no lugar do cliente e pense nas questões técnicas, como a facilidade de chegar até à sua loja. Há muito tráfego de carros no local? Há linhas de ônibus próximas? Há estacionamento?
Tudo isso influencia na forma como o cliente chega ou não até o seu estabelecimento, e ter essas informações disponíveis para um possível comprador ajudam muito a orientá-lo na compra do ponto comercial.
Liste os pontos positivos da sua loja
Não é porque você está se desfazendo do seu comércio que deve abordar os pontos negativos sobre o seu antigo empreendimento. Para atrair novos negociadores, mostre as vantagens dele.
Uma das formas de se fazer isso é falar sobre as coisas boas que há no bairro e como o seu negócio colaborou com a região, por exemplo. Também é importante fazer um levantamento que mostre o custo adicional do seu ponto em comparação a outro concorrente na mesma região. Isso pode convencê-lo a comprar ou alugar o imóvel.
Liste os desafios do ponto comercial
Da mesma forma, não é porque você quer vender que deixará de ser transparente com o novo comprador. Se for você o portador dos desafios do ponto comercial, ele tenderá a confiar mais em você e seguir adiante na negociação.
Lembre-se: esconder informações relevantes sobre o negócio não ajuda, pelo contrário, pode lhe trazer mais dor de cabeça. Portanto, apresente os pontos positivos e seja honesto quanto aos desafios do seu ponto.
O que não se deve fazer na hora de adquirir um ponto comercial?
Conforme falamos ao longo deste conteúdo, adquirir um ponto comercial pode parecer algo simples, mas é totalmente o oposto disso. Na verdade, trata-se de algo que envolve inúmeros processos. Afinal, o que queremos é ter um negócio de sucesso que compense os nossos gastos, certo?
Pensando nisso, vale ressaltar antes de seguirmos adiante que a compra de um ponto comercial precisa ser feita antes de um novo negócio, porém, ela também pode ocorrer durante a expansão da marca.
Então, é necessário entender muito bem como funciona todo este processo e como fazemos isso? Estudando! Deve-se estudar tudo que envolve essa relação comercial antes de tomar uma decisão, afinal, será uma decisão que mudará a sua vida.
Por este motivo, selecionamos algumas atitudes que devem ser evitadas na hora de adquirir um ponto comercial. Leia atentamente cada uma a seguir e fique atento!
Negligenciar o fator acesso
Ao escolher o ponto comercial certo o próximo passo é investir nele para que possa dar mais conforto aos seus clientes, certo? O grande problema de muitos empreendedores que compram ou até mesmo alugam um ponto comercial é justamente negligenciar o fator acesso.
Se você faz parte destes empreendedores que adquiriram um ponto comercial saiba que entender sobre isso é muito importante, afinal, seu estabelecimento precisa estar aberto a todo tipo de público e precisa ser confortável o bastante para que todos voltem.
Pense no futuro! Hoje você pode estar feliz com o ponto adquirido, porém pode querer vendê-lo daqui uns anos, por exemplo, e se você soube cuidar bem do estabelecimento será mais fácil a venda, pois será um local atrativo.
Desconsiderar a concorrência regional
O seu ponto além de visível e acessível deve estar bem localizado e para isso você não pode fechar os olhos para a concorrência regional. Lembre-se que sem concorrência não há negócio!
E pensando nisso, é importante dizer o quanto o mercado segue evoluindo, o que se faz necessário que você acompanhe tal evolução para que o ponto comercial adquirido seja realmente o ponto ideal para bons rendimentos.
Adquirir ponto comercial em região incompatível com o público alvo do negócio
Este talvez seja um dos erros mais graves que muitos empreendedores iniciantes ou empolgados em excesso cometem ao adquirir um ponto comercial. Eles acabam não realizando uma pesquisa de mercado, ficando em uma região incompatível com o público que busca atingir – o que acaba prejudicando as vendas e trazendo mais prejuízos do que ganhos.
Por isso, é essencial que antes de comprar ou alugar qualquer ponto comercial você pesquise antes para saber se vai te render bons frutos, para entender as pessoas da região e quem são seus concorrentes, por exemplo. Só assim você irá acertar e ter um ponto comercial de sucesso.
Lembre-se que você necessita de um ambiente que tenha visibilidade e que isso ajuda com a movimentação do lugar escolhido.
É sempre bom destacar ainda que é um erro adquirir um local que tenha um ponto de ônibus, pois acaba dificultando o acesso do seu negócio – o que já falamos logo no início o quanto é importante focar nisso. A fachada do seu ponto comercial também precisa de atenção, visto que ele precisa ter uma boa visibilidade por todos que passam por ali.
Focar apenas no preço do ponto comercial
Se você apenas focar no preço do ponto comercial, talvez não consiga olhar atentamente para outros fatores como concorrência e localidade, como já dissemos por aqui. Isso porque, em todos os lugares que você passa você vai encontrar uma placa de “vende-se ou aluga-se este ponto”.
Por isso, além de pesquisar sobre os valores dos pontos comerciais, analise bem o custo-benefício e veja se este ponto é mesmo o ideal e se ele irá te trazer lucro. Não deixe o desespero ou a empolgação te atrapalhar na hora da escolha, pois a pressa é a inimiga da perfeição.
Se preferir, você pode até pedir a opinião de uma pessoa de confiança e que entenda do assunto para não cair em ciladas.
Conclusão
Ao longo deste conteúdo destacamos alguns pontos importantes sobre compra ou aluguel de um ponto comercial como obrigações antes de colocar tal ponto à venda, questões que devem ser consideradas antes de adquirir o ponto comercial, que devem ser abordadas ainda durante a proposta como a visibilidade, o fluxo de pessoas e o acesso ao local.
Falamos até mesmo das questões legais que regem os contratos deste tipo de negócio.
Aliás, vale destacar que segundo a Lei do Inquilinato, há certos critérios para o reconhecimento de um ponto comercial, entre eles destacamos: a formalização do contrato de locação por prazo determinado, renovação deste por, ao menos, 5 anos – considerando ainda que neste período o inquilino do imóvel deve ter feito mesma atividade comercial por pelo menos 3 anos, de forma ininterrupta.
Vale ressaltar que tais critérios descritos em lei são cumulativos, ou seja, caso o comerciante não preencha todos os requisitos, não terá direito de pleitear qualquer garantia que se refere ao ponto comercial, nem mesmo comercializá-lo.
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