A compra e venda de bens, como imóveis, é sempre uma operação delicada, que envolve uma série de critérios, regras e normas legais. E é importante para quem está no mercado, ter guardado um bom modelo de contrato de compra e venda.
Nem sempre é simples formular um documento que registre o desejo na aquisição ou na disposição, bem como os padrões legais exigidos para esse fim.
Esse documento oficial, conhecido como contrato, exige uma série de termos e cláusulas que assegurem os amplos direitos e deveres das partes envolvidas nessa transação comercial.
Além de explicitar o valor que será pago pelo imóvel, é preciso descrever as suas características, registrar a documentação do bem e também do comprador e do vendedor. Tudo devidamente registrado em cartório.
No texto de hoje nos propomos a explicar alguns conceitos e dar algumas orientações sobre como preencher corretamente um contrato de compra e de venda. Quais informações são imprescindíveis para sua validação, entre outras dicas. Acompanhe!
O que é um contrato de compra e venda?
Contrato de compra e de venda é um documento oficial, consensual, que envolve duas partes, que se comprometem a dar algo em troca de um recurso em dinheiro ou não.
São os compradores e os vendedores, que usam esse instrumento formal para regularizar um negócio. Nele são discriminados todos os direitos, deveres e obrigações dos envolvidos, oferecendo a segurança jurídica sobre essa operação.
Esse contrato encontra-se amparado em vários artigos do Código Civil Brasileiro, como no Código de Proteção e Defesa do Consumidor (CDC), pela lei 8.078 de 1990.
Ambos oferecem amparo legal, segurança e garantias de cumprimento das regras estipuladas na relação de compra e venda de bens, produtos ou serviços. Para isso, esse documento é formado por três elementos básicos: coisa, preço e consentimento.
Nele são detalhados todos os itens dessa negociação, como o preço, a forma de pagamento e o prazo para isso, entre outros detalhes jurídicos.
Qual a diferença entre contrato de compra e venda e promessa de compra e venda?
Uma promessa de compra e venda é apenas um contrato preliminar, simples, que não oficializa a operação, mas estipula uma obrigação de que isso vá acontecer em um determinado momento.
Esse dever ou promessa de compra e venda também possui algumas regras. Entre elas a obrigação de comprar ou de vender de acordo com o valor pré estipulado e os prazos de pagamento.
Porém traz uma regra diferente do contrato de compra e de venda: a cláusula de arrependimento ou desistência. Essa promessa pode anteceder o contrato de compra e venda que oficializa a negociação de forma definitiva e jurídica.
Uma das diferenças entre os dois documentos está exatamente na possibilidade de voltar atrás na decisão de comprar ou de vender um determinado bem. Outra disparidade está na forma de registro desses documentos.
O contrato de compra e venda é registrado na matrícula e o de promessa não. Já o contrato é irretratável, irrevogável.
Objetos comuns de contrato de compra e venda
São três os elementos básicos de um contrato de compra e venda. O primeiro deles é a coisa, ou seja, o objeto que está em negociação, seja ele um imóvel, produto ou serviço.
Esse elemento deve atender os princípios do Direito Registral Imobiliário, como o detalhamento de todos os dados necessários, bem como alertar e qualificar o proprietário sobre seus deveres sobre a transferência de um determinado bem, produto ou serviço.
Em relação ao preço, esse deve ser estabelecido em moeda corrente, deve ser certo, real e verdadeiro. Em casos de bens imóveis, ele deve estar coerente com o valor praticado no mercado.
De preferência o proprietário deve fazer uma boa avaliação, com profissionais habilitados como os disponibilizados pelo meuBIZ. Uma plataforma especializada na compra e venda de bens, especialmente empresas.
Para saber um pouco mais sobre o meuBIZ acesse o nosso site. No blog você encontra diversos textos que orientam melhor sobre esse, entre outros temas referentes aos contratos de compra e de venda. Confira:
Informações gerais sobre contrato de compra e venda
Em geral o preparo de um contrato de compra e venda possui algumas informações gerais, comuns para diversos objetos. Ele deve começar pela descrição completa do vendedor e do comprador, sejam eles pessoas físicas ou jurídicas.
Entre os principais dados deve conter o nome completo, documentos pessoais, endereço, contatos e, principalmente, o estado civil. Isso porque se o proprietário do bem for casado, precisa de autorização do cônjuge para efetivar a transação.
Se ele for pessoa jurídica, também deverá apresentar os números de CNPJ e da inscrição municipal ou estadual. Se possuir sócios, este também deverá fornecer seus dados pessoais para registro no contrato.
Em seguida, quem elaborar o contrato deverá detalhar muito bem o que está sendo vendido. Deve acrescentar o preço, os prazos de pagamento, entre outros detalhes fundamentais para a validação do documento, como veremos a seguir.
Quando o contrato de compra e venda deve ser feito por escrito?
Como um instrumento jurídico ele deve ser feito por escrito todas as vezes que uma negociação envolver dinheiro. Colocar no papel todas as descrições do bem, dos envolvidos e também como isso se dará é a forma mais segura de garantir o sucesso dessa transação.
Além disso, assegura os direitos de comprador e vendedor. Se ele for registrado em cartório é melhor ainda, pois assim as partes terão o dever legal de cumprir as regras e as cláusulas dispostas, evitando aborrecimentos futuros.
Caso contrário, ambos estão sujeitos a penas e multas. Se a venda for parcelada, em casos de atraso de pagamento a lei garante multa de 2% sobre o valor da prestação e até de 12% ao ano de juros de mora.
Como fazer contrato de compra e venda simples?
O contrato representa o compromisso entre as duas partes sobre alguma coisa. Ou seja, na compra ou na venda de algum bem, existe a intenção das duas partes. Esta deve estar muito bem discriminada por escrito, em papel.
Isso pode ser feito de forma simples, seguindo alguns modelos já existentes, mas precisa conter as informações básicas sobre cada uma das partes, bem como do bem, do valor para esta operação, a forma de pagamento.
Um contrato simples deve ainda constar um prazo para que ele seja oficializado em cartório, mediante escritura. Isso porque nesse formato ele não tem poder jurídico.
Mas, seja ele simples ou registrado, é preciso cautela em sua elaboração, verificando todas as informações da negociação. A clareza e a veracidade dos dados são indispensáveis na elaboração do documento, independentemente do seu modelo.
Por isso, contar com ajuda de especialistas da área é sempre importante. Independentemente do caso, a equipe do meuBIZ assessora as partes em todas as etapas.
O que tem que constar no contrato de compra e venda?
- Identificação dos envolvidos: comprador e vendedor. As informações devem ser completas, com nome; números de documentos pessoais como RG e CPF; endereço, estado civil, profissão, entre outros dados. Nos casos de pessoa jurídica deve constar o CNPJ, inscrição, comprovante de endereço e certidões negativas;
- Informações completas sobre o bem em questão. Dados que constam em matrícula, como endereço, inscrição municipal, especificação de sua estrutura. Alguma característica especial ou tipo de ônus ou pendências judiciais também devem constar no documento. Esse detalhamento é crucial para se evitar problemas futuros;
- Detalhar muito bem qual é o valor do bem e as formas de pagamento. Como em caso de percentual de entrada ou financiamento com uso de recursos do FGTS;
- Cuidado na elaboração de cada cláusula, para não resultar em dúbia interpretação
- Não se esqueça de anexar a documentação necessária para elaborar e assinar um contrato de compra e venda.
Se o bem for imóvel comprador e vendedor devem apresentar as cópias autenticadas de seus documentos pessoais; da escritura do bem, certidão negativa de débitos tributários ou de condomínios; planta aprovada, averbação registrada em cartório, entre outros.
Quem pode fazer um contrato de compra e venda?
Qualquer pessoa com idade acima de 18 anos, gozando de plenos direitos civis, podem fazer um contrato de compra e venda. A exceção fica por conta de pessoas menores de 18 anos ou que apresente algum problema de saúde ou distúrbio mental.
Nesses casos elas devem ser representadas pelos responsáveis, sejam eles pais, tutores ou curadores. Além disso, elas podem ser pessoas físicas ou jurídicas.
É possível registrar um contrato de compra e venda?
Sim é possível. Esse registro pode ser em casos de pagamento à vista ou parcelado. Em caso de bens imóveis, essa propriedade somente será transferida, quando o cartório de imóveis lavrar a escritura.
Somente ele possui a matrícula do bem, e com a transferência de titularidade esta também será atualizada. Para que essa assinatura aconteça é preciso pagar o imposto sobre transmissão de bens imóveis (ITBI).
Esse valor pode variar de acordo com o município, mas geralmente fica em 3% do valor do imóvel. Além disso existem outros custos, como taxas de cartório. Por isso é sempre bom reservar ao menos de 5% a 6% do valor do bem para esses pagamentos.
Além disso, é preciso anexar ao contrato alguns documentos originais e cópias autenticadas de ambas as partes. Entre eles, RG, CPF, certidão de casamento, entre outros.
Se alguma das partes for pessoa jurídica, além destes documentos é preciso anexar outros referentes ao negócio, como já falamos anteriormente. Em São Paulo é possível conferir os valores e percentuais de taxas e serviços no Colégio Notarial do Brasil.
Qual a validade de um instrumento particular de compra e venda?
Oneroso e bilateral, um contrato particular de compra e venda traz segurança jurídica para esse tipo de transação. Os contratos com valores acima de 30 salários mínimos terão os mesmos efeitos de uma escritura particular.
Entendimento descrito nos artigos 166, 170 e 462 do Código Civil. Caso contrário poderá ser considerado um contrato de alienação fiduciária. Já os contratos de promessa de compra e venda, ou contrato preliminar tem algumas peculiaridades.
Ele é válido, mas não da mesma forma como se fosse registrado com escritura. Não poderá servir para transferência de propriedade no registro geral de imóveis, o RGI.
Sua validade existe apenas entre vendedor e comprador. Além disso, também não poderá ser utilizado como base para ações de adjudicação compulsória.
Como deve ser a formatação de um contrato de compra e venda?
Além de trazer todas as informações possíveis sobre o bem, o vendedor e o comprador, um contrato de compra e venda deve ter boa apresentação em sua estruturação. Confira algumas dicas para poder fazer uma boa formatação:
- O layout deve seguir alguns padrões estabelecidos pelas normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);
- A margem deve ter três centímetros na parte superior e esquerda do documento e dois centímetros na parte inferior e direita da página. Uma formatação que facilita a impressão, melhor visualização do conteúdo, impedindo possíveis cortes em caso de encadernação;
- Em relação à fonte o ideal é usar “arial”, com corpo 11 ou 12, deixando o título maior que 14 pontos. O espaço entre linhas deve ser de no mínimo 1,5 pontos. Isso facilita a leitura;
- Uso de papel timbrado é o mais indicado. Isso pode ser feito indo clicando no ícone da aba “design”, marca d´água. Em seguida, clique em personalizar a marca d´água.
Se preferir inserir alguma imagem ou logomarca, basta selecionar essa imagem clicando em “dimensão”. Deixe no automático para ajustes do tamanho e a caixa de seleção em “desbotar”, sem marcação;
O conteúdo do contrato deverá ser personalizado de acordo com o objetivo de cada documento.
Quais as formalidades que revestem a celebração do contrato de compra e venda?
O conceito de contrato de compra e venda é muito bem descrito no artigo 481 do Código Civil, onde determina como formalidades as ações e agentes envolvidos na transação comercial de um determinado bem.
Ou seja, o bem propriamente dito, o comprador, o vendedor, o valor a ser pago e a forma de pagamento. Tudo devidamente discriminado no documento e registrado em cartório.
As partes devem atender a qualificação básica para esse fim, apresentando todos os documentos necessários para comprovação de suas informações. Como documentos pessoais, certidões negativas de protestos, ou trabalhista.
É preciso formalizar no contrato, por meio de cláusulas possíveis imperfeições que possam não estar aparentes no bem, em especial os imóveis. Outra formalidade se refere ao pagamento, datas de vencimento, juros e a data para entrega das chaves.
O contrato deve trazer ainda um adendo sobre possível descumprimento de algumas das cláusulas. Tarefa que pode não ser muito simples como parece. Por isso, contar com assessoria de empresas como o meuBIZ faz toda a diferença.
Modelo de contrato de compra e venda
Como vimos, são muitos detalhes que compõem um contrato de compra e venda.
A começar pela formação do documento, a discriminação das informações e até a documentação que deve ser anexada ao contrato, para que esse seja devidamente registrado. São inúmeras as finalidades para esse documento.
Desde a compra e venda de alimentos, de roupas, de veículos e imóveis, à aquisição de serviços ou direito de crédito. Para cada um desses destinos, o contrato traz suas peculiaridades e padronização.
Alguns modelos estão disponíveis em sites e plataformas digitais como Jusbrasil e Normas Legais.
Modelo de contrato de compra e venda para preencher
A meuBIZ desenvolveu um modelo prático e simples de contrato de compra e venda para facilitar o seu processo. Você pode fazer o download dele gratuitamente e utilizá-lo no seu negócio.
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Contrato de compra e venda de estabelecimento comercial
Semelhante ao contrato de compra e venda de bens imóveis, o documento para transação de pontos comerciais também deve conter todas as informações já mencionadas anteriormente.
Mas essa venda pode envolver não somente o local físico, mas também o conjunto de bens inseridos nele. Por isso, sua preparação exige cautela e ciência sobre os direitos e obrigações das duas partes: proprietário e comprador.
No caso de estabelecimento comercial, tratados por cedente e cessionário. Esse documento de venda é também conhecido como contrato de trespasse e deverá ser averbado na Junta Comercial ou Industrial e publicado na imprensa oficial.
Particularidades do contrato de compra e venda de estabelecimento comercial
- O dono do negócio precisa definir o que ele quer dispor. Se somente o ponto de aluguel, se ficará ou não com a marca ou se vai vender o comércio como um todo;
- Se o local for alugado a venda acontecerá somente sobre o direito de explorar o espaço, com transferência de titularidade da locação ou contrato de locação à parte;
- É preciso que o proprietário realize um inventário da empresa para poder discriminar em contrato tudo o que nela estiver, como máquinas, equipamentos, estoques, registro de marca, etc.;
- Deve conter as informações básicas de todas as partes, bem como trazer alguns documentos originais como estatuto, contrato social, de cadastro de pessoas físicas, entre outros;
- Descrição total do estabelecimento e também sobre os deveres e obrigações de ambas as partes;
- Discriminar como proceder em casos de rescisão contratual ou alguma outra irregularidade.
Os contratos de compra e venda de espaços comerciais também devem seguir regras da legislação brasileira vigente como a lei federal 10.406 e as normas da ABNT. Isso independente se forem modelos impressos ou em Word e PDF.
Conclusão
Contratos de compra e venda são documentos essenciais para que proprietário e comprador tenham assegurados seus direitos e os deveres sobre a transação comercial.
Sua formatação tem amparo legal, segue regras e pode evitar desgastes futuros. Se devidamente registrado em cartório oferece segurança jurídica e compromisso de que tudo está sendo realizado de forma lícita entre as partes.
O contrato de compra e venda pode ser usado em diversas transações comerciais, em especial na comercialização de bens imóveis, de empresas e de estabelecimentos comerciais. Por ser tão minucioso e rigoroso, requer cautela em sua elaboração.
Para evitar erros ou dores de cabeça futuras, o ideal é contar com assessoria de profissionais ou empresas como o meuBIZ. Uma plataforma especializada nesse tipo de negociação, que oferece operações rápidas, simples e seguras.
Para conhecer um pouco mais sobre nossos serviços e formas de operacionalização comercial acesse o nosso blog.
