Com a economia retomando os níveis de crescimento, gradualmente as boas oportunidades surgem no mercado corporativo. Se a empresa precisa crescer ou passar por transformações, às vezes é muito mais vantajoso fazer a venda de ponto comercial e continuar a atividade em outro espaço. Essa transação é mais conhecida como passar o ponto comercial para frente.
São inúmeras as razões para se vender um ponto comercial. Mudança de cidade ou de ramo de atividade e até problemas familiares podem influenciar essa decisão. Mas será que todo gestor sabe como fazê-lo de forma segura e rentável?
Como saber qual o valor do meu ponto comercial e como valorizá-lo na hora de divulgar a sua venda? Para entender melhor o tema de hoje, preparamos esse texto que vai ajudar os gestores a se prepararem para essa operação, evitando problemas futuros.
Vamos também descobrir como a plataforma de negócios meuBIZ pode te ajudar na venda do ponto comercial, com toda segurança e praticidade que a empresa oferece.
O que é o ponto comercial?
Entender o que é um ponto comercial é meio caminho andado para o sucesso de qualquer transação. Seja na hora de comprar ou de vendê-lo. Considera-se ponto comercial o espaço físico que abriga algum tipo de estabelecimento.
Nesse conceito engloba-se tudo o que nele contém, como bens materiais, móveis, máquinas ou equipamentos. Ou seja, ponto comercial é um conjunto de bens corpóreos de uma empresa ou loja.
Além disso, também possui bens incorpóreos, ou bens imateriais da corporação, como razão social, o nome e até a expertise. Patrimônios corporativos também conhecidos como fundo de comércio.
Podendo abrigar no local, diversos ramos de atividades, como a venda de produtos ou de serviços. Importante lembrar que o ponto comercial pode ser próprio ou alugado. Ao passar o ponto o gestor transferirá o direito de exploração do imóvel a terceiros.
Transação que deve ser comunicada com antecedência ao proprietário do espaço, se ele for locado.
Diferença entre ponto comercial e o imóvel comercial
Geralmente os empreendedores se confundem com esses dois termos. Por isso, na hora de empreender é preciso entender muito bem a diferença entre ponto e imóvel comercial. Isso pode facilitar todo processo no início da atividade.
De uma forma mais simplificada, o ponto comercial está diretamente relacionado à venda de produtos ou de serviços. É onde a empresa está localizada. Já o imóvel comercial é destinado à produção e à fabricação de produtos.
Ou seja, é todo complexo de bens corpóreos e incorpóreos que a empresa possui. Vale destacar que nem todos os imóveis comerciais podem abrigar qualquer tipo de comércio.
Isso porque qualquer atividade comercial ou industrial deve obedecer a regras e normas de órgão regulamentadores. Sejam eles municipais, estaduais ou federais.
Por isso, antes de alugar ou comprar um imóvel comercial é importante se atentar às exigências legais da atividade que pretende desenvolver no local. Ambos são de direito de quem exerce a atividade comercial e não o dono do imóvel.
Por que existe o ponto comercial como uma propriedade?
Como ponto comercial, não existe por si só. Apesar de estar ligado diretamente a uma propriedade, ou imóvel, ele existe pela atividade no local exercida, ele deve ser amparado pela legislação brasileira.
Afinal o espaço foi transformado em fonte de renda, tornando-se uma referência para a comunidade. O ponto comercial pertence a quem explora a atividade e por isso está amparado pelo direito civil e empresarial.
O artigo 75 do Código Civil detalha sobre isso. Já o artigo 1.142 do direito empresarial trata sobre o conceito de estabelecimento comercial. Uma legislação que regulamenta o exercício da atividade no ponto comercial.
Assim como a atividade em si, todos os investimentos realizados pelo locatário são protegidos por legislação própria. Uma delas é a lei do inquilinato, de número 8.245 de 1991.
Proteção legal ao ponto comercial
Todo ponto comercial está protegido por regras, normas e legislação. Isso para que o empresário não fique desamparado quando tiver que sair do espaço.
Que seu legado, seu patrimônio corporativo não fique de graça para o dono do imóvel, que nada tem a ver com a empresa. Por isso é importante tomar alguns cuidados para proteger o ponto comercial.
O primeiro deles se refere à formalização do contrato social. Ele deve ser por escrito, com prazo determinado e registro nos órgãos competentes. O ideal é que esse prazo de uso seja pelo menos de cinco anos, com direito a renovação.
Outro ponto importante é que o locatário deve estar no ramo há pelo menos três anos. Mas existe ainda a possibilidade do empresário locar um ponto comercial para iniciar uma nova atividade ali.
Caso que também encontra amparo legal para seu funcionamento, tanto no Código Civil, como no direito empresarial.
Venda de ponto comercial
Vender um ponto comercial é possível e legal a qualquer momento. Seja qual for a sua necessidade, essa transação deve ser feita da melhor forma possível.
A venda de ponto comercial deve gerar lucro e ser finalizada de forma rápida e segura.
Mas como fazer isso com tranquilidade e transparência? Especialistas da meuBIZ apresentam algumas dicas importantes para se vender um ponto comercial. Em seguida vamos detalhar melhor alguns pontos essenciais desse tipo de transação. Confira!
- Primeiro verifique se a documentação da empresa está em dia. É importante apresentar aos futuros compradores que a empresa está com as finanças em dia;
- Atente-se ao contrato de locação e possíveis cláusulas de saída;
- Em seguida ressalte os pontos positivos do ponto comercial, como sua localização, a movimentação de pessoas no seu entorno ou até uma boa carteira de clientes;
- Comunique o proprietário do imóvel com boa antecedência sobre a intenção em passar o ponto para frente;
- Realize uma boa avaliação do espaço, levantando o seu preço justo;
- Busque potenciais compradores, divulgando seu ponto em mídias e plataformas especializadas como a meuBIZ;
- Formate muito bem o anúncio, destacando os atrativos e a infraestrutura do ponto.
É possível vender o ponto comercial?
Sim, essa é uma operação totalmente legalizada e prevista como uma relação imobiliária. Um processo jurídico efetuado por meio de contrato de compra e venda. Desta forma, vendedor e comprador estão sujeitos a deveres e responsabilidades.
É dever do vendedor prestar informações claras, precisas e verídicas sobre o ponto. Apresentar toda a documentação e certidões negativas que o comprador possa solicitar.
Isso traz credibilidade à transação, bem como atesta que o imóvel não possui encargos em atraso e não está sublocado a terceiros.
Entre outras especificações, o contrato do imóvel deve trazer cláusulas sobre operações de compra e de venda; prazos; forma de pagamento; sanções em caso de descumprimento de alguma obrigação.
As condições do imóvel também devem ser discriminadas no documento. Outro ponto que merece atenção quando se vai passar o ponto é o fundo de comércio. O gestor atual deve relacionar todos os bens nessa operação.
Mas, vale lembrar que, o comprador não precisa necessariamente tocar o mesmo ramo de negócio do seu antecessor. Ele pode iniciar um novo negócio. Afinal seu interesse era somente na exploração do ponto comercial.
Quem pode vender o ponto comercial?
Somente quem explora a atividade no local é quem pode vender o ponto comercial. Seja ele o proprietário do imóvel ou o locatário.
Quem aluga tem direito de uso e também de repassar o ponto, quando for do seu interesse e de acordo com o contrato social. Geralmente essa venda é realizada por empresas especializadas na área imobiliária e de negócios, como a meuBIZ.
O gestor pode vender por completo o espaço, com o ponto e sua estrutura interna de trabalho ou não. Quem adquire o ponto pode continuar na atividade ou mudar o ramo do negócio.
Afinal seu principal interesse é explorar o ponto comercial e os privilégios de sua localização. Ao vender o ponto, antes do fim do contrato, o locatário não precisa pagar multa rescisória.
Enfim, o novo empreendedor assume o ponto e o contrato. Mas o proprietário do imóvel deve estar ciente e aprovar essa transação. Tudo deve ser feito dentro da lei e das normas contratuais.
Regras que também valem para o caso de franquias. A lei de locações de número 8.245 e a lei 13.966 protegem o ponto comercial e as partes envolvidas. Independente de adquirir uma marca, o franqueado tem deveres e obrigações em relação ao ponto comercial.
A única diferença no caso das franquias é que o ponto comercial é alvo de interesse de dois personagens: o franqueado e o franqueador.
Venda de ponto comercial representa a venda da empresa?
Não. Isso porque existem peculiaridades diferentes entre os dois termos. Ponto comercial e empresa são coisas distintas. O primeiro representa a localização onde a empresa está. O espaço físico, que será repassado a terceiro.
Este pode manter ou mudar o perfil do negócio. O segundo é o negócio propriamente dito. A empresa e seu patrimônio, como móveis, máquinas, equipamentos, contratos, a marca, entre outros itens.
O gestor pode vender o ponto e transferir sua empresa para outro local. Mas, se preferir, pode se desfazer dos dois em uma única venda. Tudo depende de seus objetivos comerciais futuros.
A compra de uma empresa em um ponto estratégico é uma boa opção de investimento para empreendedores que buscam investir em negócios consolidados. Nesse caso a companhia já está em pleno funcionamento, oferecendo clientes fidelizados e bons resultados.
Para o investidor que está começando uma nova atividade, a compra somente do ponto lhe traz a segurança de boa visibilidade, movimentação de clientes, entre outras vantagens.
Como é feita a venda de ponto comercial? Pontos de atenção
Comercialmente a venda de ponto comercial deve ser realizada com apoio de empresas especializadas. Isso porque é uma transação imobiliária que merece atenção em diversos pontos, além de obrigações legais que devem ser cumpridas pelo vendedor.
Seja ele dono do imóvel ou locatário. A primeira e talvez a mais importante etapa desse processo é a documentação do imóvel. O vendedor precisa prestar todas as informações de forma clara, bem como apresentar o contrato, as certidões negativas, entre outros papéis.
Tudo para deixar a transação segura e transparente. As regras para a venda do ponto comercial devem constar no contrato social firmado entre locador e locatário.
O documento deve discriminar cláusulas com deveres, obrigações, prazos, sanções, entre outros requisitos pertinentes a este tipo de transação.
Caso a venda seja casada: ponto e empresa, o vendedor precisa fazer uma relação de tudo que compõe o fundo de comércio. Deve ainda ressaltar os pontos positivos do ponto comercial, bem como obter o seu real valor, o valuation.
Valor do ponto comercial
A empresa vai bem. O ponto é excelente. Mas, você decide se mudar e buscar novas oportunidades de negócios. Nessa hora surgem diversas dúvidas, como por exemplo, o valor do espaço.
Como saber o real valor do ponto comercial? Existe alguma regra ou fórmula para isso? O primeiro passo é saber que existem diversas variáveis que influenciam o valor justo do imóvel.
Entre elas estão a sua dimensão, o padrão construtivo, a localização, segurança e movimentação de pessoas. Se possui facilidades ou não, como estacionamento ou manobrista.
Nessa avaliação do imóvel, vale ressaltar que a localização do imóvel tem maior peso. Afinal, quanto mais bem localizado e visível for o ponto, melhor será o fluxo de consumidores.
Conseguinte, a rentabilidade do negócio será melhor. Outro ponto que influencia nessa avaliação são os custos fixos do imóvel. Valores como aluguel, água, energia, telefone, podem elevar as despesas fixas e influenciar no valor do ponto comercial, para mais ou para menos.
Regularidade da documentação do negócio
Na hora de vender um ponto comercial existe uma burocracia que precisa ser cumprida em relação à documentação necessária para se fechar um bom negócio. Documentos que precisam ter validade legal e estar dentro da validade.
Ou seja, com no mínimo 30 dias da data de emissão. Para facilitar essa operação listamos alguns documentos importantes para concretizar a venda.
- Empresas de capital aberto: cópias autenticadas do contrato social, das alterações contratuais, do cartão do CNPJ e dos documentos pessoais dos gestores. Certidões negativas de débitos (CND) de tributos imobiliários e cartorários atualizadas; CND da Previdência Social; Certificado de Regularidade de Situação (CRS) do FGTS; CND da Receita Federal e dívida ativa da união.
- Dos sócios, se houver: além dos documentos já citados acima, cópias dos documentos pessoais, de estado civil e residência; certidões esclarecedoras de possíveis riscos da operação.
- Documentos técnicos do ponto comercial: cópias autenticadas do contrato de locação, dos três últimos aluguéis e encargos, dos projetos de incêndio aprovado e das instalações elétricas e hidráulicas e do habite-se; alvará de funcionamento; certidões negativas de débitos; laudo do Corpo de Bombeiros; cópias de contas de água energia e gás (se tiver);
- Se a locação for de terceiros: cópias autenticadas da escritura do imóvel, do IPTU, da planta aprovada e dos documentos pessoais do proprietário do imóvel; certidões atualizadas de tributos, da planta aprovada na prefeitura e órgãos de saúde (se necessário);
- Pessoa física: cópias autenticadas dos documentos pessoais, de estado civil e de residência; certidões negativas já citadas acima;
- Pessoa jurídica: cópias autenticadas dos documentos pessoais, do contrato social e possíveis alterações do cartão do CNPJ. Certidões negativas cartorárias, as esclarecedoras de riscos e débitos junto à Receita Federal e União, CNDs do INSS, CRS do FGTS.
Como anunciar o ponto comercial?
Vender um ponto comercial pode ser uma operação demorada. Isso porque a demanda está elevada no momento, em especial em decorrência da crise instalada após pandemia do coronavírus.
Por uma série de motivos, muitas empresas encerraram ou transferiram suas atividades para as residências, elevando a oferta de pontos à venda. Para atrair bons compradores, saber anunciar o ponto comercial é fundamental para uma venda rápida.
Além disso, é preciso saber como está a situação do mercado imobiliário no entorno da empresa. A boa notícia é que 2022 começou bem, especialmente para os imóveis comerciais.
Para 2023 as expectativas são melhores ainda. Relatório da FipeZap aponta alta de 0,11% no valor dos pontos comerciais em setembro. Portanto, é hora de anunciar seu ponto. Coloque a documentação em dia, bem como a aparência do imóvel.
Algumas reformas melhoram sua estrutura e aparência. Acerte o valuation. Fotos de boa qualidade despertam a curiosidade dos compradores e ajudam a melhorar a aparência do anúncio.
Anuncie em veículos especializados no ramo imobiliário, especialmente o empresarial como o meuBIZ.
Valorização dos aspectos positivos do ponto comercial no anúncio
A visibilidade do ponto comercial pode ser um dos principais atrativos para quem procura boa localização para o seu negócio. Além disso, a fachada deve ser sempre muito bem valorizada para chamar a atenção do comprador.
Quem vende precisa valorizar os aspectos positivos do imóvel quando for anunciá-lo para venda. Enfatize a dimensão do prédio; a acessibilidade; rotas de acesso; fácil estacionamento; fluxo de pessoas na região; carteira de clientes fidelizados; concorrência.
O potencial de desenvolvimento da região deve ser estimado, bem como as questões da segurança e do barulho nas redondezas do ponto.
Destaque a boa infraestrutura do imóvel. Além da parte física, enfatize a energia, iluminação, ventilação, rede de internet e de telefonia, transporte público, entre outros fatores.
Faça a venda de ponto comercial com a meuBIZ
Optar pela venda de um ponto comercial pode não ser uma decisão fácil. Afinal você dedicou anos de trabalho e investimentos no empreendimento. Mas essa transação pode ser viabilizada e agilizada com apoio da meuBIZ.
Especializada em oferecer bons negócios, a plataforma conecta compradores e empresários em todo território nacional. Diariamente são oferecidas mais de 5.000 oportunidades, nas mais diversas áreas.
Tudo realizado de forma segura e rápida, por meio de modernas ferramentas de busca. Sua equipe técnica orienta sobre a valorização do imóvel, sobre como negociar, encontrar os melhores compradores, entre outras dicas.
Acesse https://meubiz.com.br e saiba o que a meuBIZ pode fazer pelo seu negócio.
Conclusão
Como vimos, vender um ponto comercial não é algo tão simples assim. Mas, sabendo das exigências, das obrigações e critérios legais, pode ser uma operação fácil e rápida. Por isso, contar com o apoio da meuBIZ faz diferença nessa negociação.
O que será colocado à venda? Como e quando isso acontecerá? São algumas das questões que precisam ser respondidas. A venda pode ser somente do ponto, ou seja, da localização, ou junto com a empresa.
Essa decisão se dará em decorrência dos objetivos do empreendedor e suas necessidades. Se a venda for somente do ponto, a documentação necessária é uma, mas se incluir a empresa, os cuidados são redobrados.
Para fazer uma venda segura é importante ter a documentação do imóvel e da empresa em dia. Além disso, é preciso valorizar o ponto comercial, bem como suas facilidades, a localização, entre outros fatores.
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