Além de toda burocracia na hora de montar uma empresa, muitas dúvidas surgem também no momento de escolher o local de sua instalação, ou seja, os pontos comerciais.
Qual seria o melhor ponto comercial para isso? Onde minha empresa deveria ser instalada? Na rua?
Em um shopping center ou complexo comercial? As dúvidas são várias, mas as respostas dependem da análise de vários fatores. Desde uma fachada que desperte curiosidade, a limpeza, organização, serviços e estrutura.
Além disso, saber sobre a movimentação de pessoas no entorno, a segurança e até a concorrência podem impactar positiva ou negativamente o negócio. Para te ajudar na melhor escolha, preparamos esse texto detalhado sobre o tema.
Afinal, informação nunca é demais e ajuda na tomada das melhores decisões. Também gera transações mais seguras, evitando dor de cabeça futura. Então continue conosco e boa leitura!
O que são os pontos comerciais?
São imóveis onde o empresário instala sua empresa, seja para comercializar produtos ou serviços em geral. Sua localização e estrutura, geralmente, são os principais fatores que impulsionam a aquisição.
Um ponto pode ser alugado ou próprio, mas independente de sua origem está protegido pelas leis brasileiras. Se o imóvel for locado, ao instituir uma empresa ali, a propriedade do espaço e da empresa é do locatário.
O dono do ponto não tem ligação alguma com o negócio. Portanto o ponto comercial é, sim, um dos principais elementos que formam o fundo de comércio ou empresarial. É um local onde os clientes reconhecem a marca da atividade desenvolvida ali.
Também conhecido popularmente como estabelecimento, o ponto comercial é de suma importância para o sucesso e a rentabilidade do empreendimento.
Ele pode ser vendido a qualquer momento, mas tudo deve ser formalizado de acordo com as regras e normas vigentes na sua localidade.
Qual a importância dos pontos comerciais para o equilíbrio do ambiente comercial?
Trabalhar, produzir e comercializar produtos e serviços em um ambiente agradável é essencial para um bom clima organizacional, mas também para o sucesso do negócio.
A escolha certa do ponto comercial responde por mais de 50% desse equilíbrio entre localização e ambiente comercial. Além disso, esse local deve estar alinhado com o plano de negócios da empresa, bem como o público-alvo que se busca.
Para atrair a clientela e gerar rentabilidade é preciso investir em diversos fatores, que tornem o ponto comercial atrativo. Boa infraestrutura, serviços de qualidade, fácil acesso, segurança, acessibilidade, são alguns quesitos primordiais para os empreendedores.
A própria localização pode influenciar na tomada de decisão pela compra. Lojas próximas de grandes centros urbanos, com fácil estacionamento, atraem muito mais clientes, do que as que se localizam em bairros mais distantes.
Outro fator importante para o sucesso do negócio é conhecer bem o perfil dos clientes desejados. Idade, preferências, sexo, profissão e grau de escolaridade são alguns dos critérios que devem ser conhecidos.
O que a lei diz sobre os pontos comerciais?
O Código Civil, o direito empresarial e a lei do inquilinato, de número 8.245, de 1991, são algumas das regulamentações que definem regras, deveres, obrigações e sanções para os pontos comerciais.
A primeira delas é que para existir um ponto comercial é preciso desenvolver alguma atividade econômica no imóvel. Em caso de imóveis alugados, o contrato de locação é um dos principais documentos, que asseguram a instalação da empresa no local.
Ele deve ser formalizado e registrado na Junta Comercial, disciplinar algumas normas, como o tempo de vigência, prazos de renovação ou de saída do imóvel, multas, entre outros preceitos.
O locatário pode ser pessoa física ou jurídica, desde que se atente e cumpra as exigências e documentações legais para cada modalidade. Outras regras esclarecem sobre a quantidade de atividades que podem ser desenvolvidas no espaço.
Um documento comum nesse tipo de transação é o acordo denominado “direito ao ponto”. Um contrato onde a locação pode ser renovada compulsoriamente, antes do vencimento do contrato.
Mas, para isso, existem alguns requisitos que devem ser preenchidos, como prazos, exploração da atividade e obrigações contratuais.
Os donos dos imóveis têm participação nos pontos comerciais?
Geralmente não. Isso só acontece se o imóvel for de propriedade de quem mantém a empresa no espaço.
Caso contrário, se o ponto for alugado, somente o locatário, dono da empresa, tem participação no ponto comercial. Ou seja, esse ponto pertence a quem estiver explorando a atividade comercial na propriedade.
Quem pode vender pontos comerciais?
Somente quem for responsável pela empresa instalada no imóvel é quem pode negociar um ponto comercial. Ele poderá comprar ou vender o ponto a qualquer momento, independente do motivo.
Desde que se atente às regras contratuais. Essa prática, também denominada de passar o ponto deve ser informada ao proprietário do imóvel com antecedência. Nem sempre a venda do ponto, significa que a empresa não vai bem financeiramente.
Não é sinônimo de prejuízos. Pelo contrário, em muitos casos é visto como opção para crescimento da empresa. O imóvel pode ter se tornado pequeno para o negócio, ou a empresa está mudando de cidade, por exemplo.
Outro motivo para o repasse do ponto é a mudança de atividade econômica. Daí além do ponto o gestor pode vender a empresa também.
Decisão que não garante a continuidade do negócio por parte de quem compra. O novo inquilino pode estar interessado apenas na localização e estrutura do ponto.
Como contratos de aluguel de imóveis comerciais protegem os pontos comerciais?
Sim, desde que cumpram os quesitos legais, em especial os dispostos no artigo 51 da lei 8.245. Mas vamos conhecer melhor quais são esses critérios que protegem os pontos comerciais nos contratos de locação.
- O contrato deve ser formalizado por tempo determinado, com direito a renovação;
- O prazo mínimo de renovação deve ser de três ou cinco anos;
- O locatário deve atuar no mesmo ramo a pelo menos três anos consecutivos;
- A renovação de contrato pode ser transferida a terceiros ou herdeiros em alguns casos, como morte do locatário;
- Em algumas situações o dono pode pedir o imóvel antes do fim do contrato, como obras ou uso próprio. Nesse caso é possível que o locatário peça indenização por ressarcimento de algum prejuízo.
Fatores importantes a se considerar sobre pontos comerciais
Escolher corretamente um ponto comercial implica em detalhar diversos fatores, que vão muito além da simples localização. Esta é sim de grande importância para o sucesso do negócio, mas não basta por si só.
Um comércio pode estar muito bem localizado, mas se não oferecer outros atrativos aos clientes, pode não ter tanto êxito como o esperado. Para garantir sucesso com um ponto comercial é preciso considerar alguns pontos importantes.
- Definir muito bem o perfil da clientela;
- Analisar o contrato de locação e as condições gerais como prazo e valor do aluguel;
- Observe o acesso, a visibilidade, a movimentação de pessoas e do tráfego local;
- Se o ponto possui estacionamento próprio ou locais próximos no entorno;
- Nível de ruído, segurança, água, luz, telefone, internet, entre outras comodidades;
- Se existem concorrentes próximos;
- O acesso a matéria-prima, bem como à mão de obra são facilitados;
- Verifique se há algum impedimento junto à Prefeitura para o seu negócio no ponto;
- Pesquise e compare outros locais em diferentes horários;
- Converse com a vizinhança para saber o valor médio da região;
- Procure imóveis na face sombra e que estejam no nível da rua e sem recuo.
A região é boa considerando o público alvo do negócio?
Em algum momento da sua vida vocês devem ter ouvido esse ditado popular: “a pressa é inimiga da perfeição”. Isso vale para todos os momentos da vida e também para os empreendedores.
Afinal, como vimos anteriormente, escolher um bom ponto comercial exige cuidado, atenção redobrada e critério. E nesse processo a ansiedade deve ser ignorada totalmente. A escolha do melhor ponto exige que o gestor pense no melhor para o seu negócio.
Além de conhecer a região onde o ponto se localiza, é preciso conhecer o público-alvo e ter coerência com os quatro Ps: ponto, produto, preço e propaganda. O gestor precisa entender e definir as características do consumidor potencial de seus produtos e serviços.
Desta forma poderá traçar e direcionar melhor, suas estratégias de marketing. Essa análise leva em conta as características comuns do cliente, como idade, sexo, escolaridade, preferências, comportamentos.
Assim poderá criar canais de comunicação e de divulgação afinados com sua missão, se diferenciando dos concorrentes.
– O imóvel tem boa visibilidade para quem está passando na rua?
Este é um importante critério de análise de ponto comercial viável ou não. A visibilidade do ponto comercial é um fator relevante para quem passa na rua.
Como ele irá saber sobre a sua localização ou promoções se a sua empresa não estiver em um local de destaque na via? Importante ressaltar que a visibilidade pode ser diferente para quem está a pé na calçada, no ônibus ou passando de carro.
Uma boa estratégia é procurar imóveis nivelados à rua, sem barreiras ou recuos, que impeçam uma boa acessibilidade. Placas ou estruturas de ponto de ônibus podem atrapalhar a visibilidade da empresa.
Quem preferir os centros comerciais como shoppings deve escolher pontos próximos das entradas, praças de alimentação ou escadas rolantes. Por isso, é importante contar com ajuda de profissionais especializados como corretor de imóveis.
Além dos anúncios, peça fotos do local e agende uma visita presencial para conferir os atrativos que o ponto comercial oferece.
– O local é de fácil acesso inclusive para pessoas com restrições?
Acessibilidade é a palavra-chave para atrair a clientela. A falta dela interfere na movimentação normal de clientes, em especial aquele consumidor que possui alguma restrição de locomoção.
Afinal quem não gosta de comprar em lojas que oferecem fácil acesso e estacionamento, por exemplo.
Portanto, na hora de escolher um ponto comercial considere a existência de faixas de pedestres ou semáforos próximos; áreas para estacionar; rotas de acesso, calçada com piso tátil, entre outros.
Uma boa alternativa é visitar o ponto em horários diferentes do dia, verificando se não há alguma restrição de acesso, como feira livre próxima.
– Como é a concorrência na região?
Muitos empresários fogem da concorrência, mas nem sempre ela é a vilã do seu negócio. Estar próximo da concorrência pode ser uma oportunidade vantajosa. Por exemplo, quando o cliente precisa comparar entre um fornecedor e outro.
Estar perto facilita o acesso dos clientes, que podem conferir produtos e serviços com facilidade, encontrando diferenciais atrativos em sua loja, por exemplo.
Dependendo do tipo de produto que sua loja vende, é preciso considerar outro fator na concorrência: datas comemorativas, por exemplo.
Em determinadas datas, perfumarias e chocolateiras têm perfis de negócios diferentes, mas podem ser concorrentes diretos na venda de produtos para presentes. Portanto é bom conhecer de perto e monitorar os próximos empresários.
– O local permite um eventual planejamento de expansão do negócio?
A dimensão do ponto comercial pode influenciar diretamente no plano de expansão do negócio.
Quando o gestor procura um imóvel na intenção de montar uma empresa próspera em um determinado prazo, precisa verificar que a estrutura do local comporta, por exemplo, uma ampliação.
Nesses casos o espaço precisa ser amplo, seja internamente ou externamente. Caso o imóvel não seja muito grande, ele precisa de área no terreno para futura expansão, seja na frente ou nos fundos.
Uma outra opção, é crescer para cima. Será que as bases da estrutura do imóvel comportam uma obra de alvenaria? Para ter certeza que a expansão física do empreendimento ocorrerá sem maiores problemas, o indicado é verificar a planta e a documentação junto à prefeitura.
Órgão que também deve ser consultado para saber se a região tem potencial para desenvolvimento. Uma nova estação de metrô ou terminal de ônibus muda a dinâmica e a movimentação do bairro, por exemplo. Um detalhe que pode ser positivo ou não para o seu negócio.
– A segurança da região é adequada para se investir em pontos comerciais?
Diante da crescente onda de violência que assola as cidades brasileiras, a segurança pode ser fator predominante para o sucesso do empreendimento. Por isso é preciso buscar um ponto que esteja inserido em uma região tranquila, mais silenciosa e livre de problemas.
Pensar em segurança é zelar pelo seu negócio, pela sua cliente e equipe de trabalho. Assim poderá exercer sua atividade sem se preocupar com assaltos ou outras ocorrências que representem perigo aos seus clientes, funcionários e ao patrimônio.
Antes de fechar negócio verifique se a segurança da região é adequada para seu investimento. Converse com vizinhos próximos ao ponto comercial desejado.
Outra iniciativa para saber se o local é seguro, é analisar dados públicos por meio de veículos de comunicação ou órgãos como a Guarda Municipal ou Polícia Militar. Os dados são públicos e podem ser consultados nos respectivos sites.
– O imóvel a ser alugado necessitará de grandes trabalhos de reforma e/ou adaptação?
Quando se pensa em locar um imóvel comercial é preciso avaliar se a estrutura atual comporta seu negócio, ou demanda de reforma ou adaptações. Tudo gera custos e precisa ser considerado no seu plano de negócio.
Cada atividade tem um tipo de exigência estrutural e documental junto a órgãos como Prefeitura ou Vigilância Sanitária. Por isso é importante conhecer as normas e leis da região, sobre, por exemplo, segurança, sanidade ou acessibilidade.
Somente assim o gestor saberá se as alterações necessárias no imóvel são viáveis ou não. Algumas cidades, por exemplo, restringem o uso da calçada ou grandes extensões de meio-fio na calçada, para rampas de acesso.
O rigor pode ser maior se o imóvel desejado estiver em condomínios ou shopping. Um profissional especializado pode ser necessário nesse momento. Importante lembrar que em casos de obras é necessário ficar atento ao orçamento e a um cronograma de execução.
Como as crises afetam a venda de pontos comerciais?
Principalmente durante os momentos de crise, as pessoas temem perder seus empregos e não conseguir honrar suas dívidas, reduzindo automaticamente o consumo de bens de segunda necessidade como programas de lazer, restaurantes, compras no shopping e viagens.
Dessa forma, os estabelecimentos sofrem gradualmente e seus empresários colocam os negócios à venda.
A depender do momento da economia brasileira, é possível notar esse movimento dentro da sua própria casa: você já pensa duas vezes antes de fazer uma compra, ou já prefere opções gratuitas de passeios, cursos, faz escolha por produtos mais baratos, etc.
Fazendo essa reflexão – e observando o comportamento do consumidor geral – fica claro porque é tão difícil manter um bom negócio em um momento de crise econômica.
Não encontrando alternativas, muitos lojistas preferem encerrar suas atividades enquanto o negócio ainda não entrou na zona do prejuízo. De acordo com dados da Confederação Nacional do Comércio (CNC), mais de 116 mil lojas do varejo foram fechadas ao longo de 2015 e também no primeiro semestre de 2016.
Contudo, simplesmente fechar o estabelecimento pode levar prejuízo ao empresário. Existem outras opções mais lucrativas e que podem possibilitar uma saída mais justa a quem construiu o negócio durante um tempo.
Portanto, se você deseja passar ou colocar seu comércio à venda, faça uma leitura atenta a esse artigo e cadastre seu negócio para venda aqui. Isso pode te ajudar a passar o ponto com rapidez.
Como vender pontos comerciais?
Essa transação comercial consiste em transferir o ponto comercial parcial ou totalmente para terceiros. Na hora de vender o ponto, este pode ser comercializado somente pelo valor do seu espaço físico e sua localização.
Ou ainda adicionando os móveis, utensílios, máquinas, equipamentos e demais bens que estejam no local. Isso independe da venda casada com a empresa. Quem comprar o ponto pode decidir se prefere somente o local ou a sua totalidade.
Mas antes de pensar em passar o ponto para frente é preciso alguns cuidados. Faça uma boa pesquisa de mercado para verificar a situação imobiliária da região. Se é um bom momento para a venda.
Defina o preço justo do ponto, considerando todas as suas características estruturais e benfeitorias. Verifique se o seu valuation está adequado ao preço médio de mercado.
Além disso, organize a documentação de ambos: ponto e empresa e divulgue nos lugares certos. Isso facilita a negociação e atrai bons compradores.
– Ponto comercial em ordem
O empresário ou empresária que deseja colocar o seu negócio, loja ou comércio à venda, antes de qualquer coisa, deve fazer os cálculos das suas receitas e despesas e colocar os papéis em dia. Se a ideia é vender a empresa como ela está, o atual dono deve apresentar ao próximo as principais características financeiras.
E, se as receitas estão em queda, deve-se mostrar que ela é um espelho da crise – e, assim, se torna um momento passageiro.
Além de dificuldades financeiras, outras causas podem motivar a venda do comércio, como a vontade de um ou mais sócios de se aposentar, de iniciar outro negócio, mudar-se de cidade, etc. Mas quando a casa está em ordem e as projeções de lucro futuro são boas, fica bem mais fácil vender pontos comerciais.
O mesmo levantamento pode ser feito em relação a seu público alvo. Quem quer vender loja deve provar que sua localização é rentável, que por lá passam muitas pessoas por dia e que, principalmente, o movimento é sempre de potenciais consumidores.
Imagine, por exemplo, uma loja de roupas femininas que esteja passando o negócio à frente e que esteja localizada em um bairro residencial. A escolha pode ser ótima, desde haja fluxo de pessoas na rua – se a loja for vizinha de salões de beleza, academias, escolas ou sacolões, pode haver demanda para a oferta de produtos deste tipo de comércio.
Mas se a loja for em uma movimentada avenida da cidade, as condições melhoram ainda mais e não é preciso nenhuma prova de que a empresa funciona: o CEP já diz bastante do potencial de um determinado negócio.
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– Passando o ponto comercial ou vendendo a loja?
As duas possibilidades são viáveis e, no caso do setor de comércio, podem até se complementar e ter o mesmo significado.
Colocar o comércio à venda pode significar que você vende a loja com todo o estoque restante para que um novo dono já tenha esse início, e também pode significar que você só vende o espaço e a estrutura da loja.
No exemplo da loja de roupas, você teria a opção de vender o negócio com o estoque de roupas ou saldar o estoque primeiro e depois passar o ponto comercial. Quem vai decidir qual é o melhor solução, se é vender a loja completa ou apenas seu “esqueleto”, serão o dono do negócio e o potencial comprador.
Claro que vender a loja já com o estoque inicial pode ser melhor saída, uma vez que não será necessário se preocupar em fazer uma liquidação corrida e reduzir a margem de lucro. Mas não há regras quanto a isso, já que as duas opções podem ser lucrativas.
É importante colocar a casa em ordem para saber qual é a melhor saída para cada caso. Mais do que isso, se você tiver disponibilidade financeira, pode valer a pena realizar um estudo de valuation, ou seja, a avaliação da empresa.
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Já se estiver passando o ponto comercial, é importante saber que se trata de uma transação mais imobiliária do que varejista. Isso porque o novo dono pode querer transformar a loja de roupas em uma ótica, por exemplo, aproveitando-se apenas do potencial do endereço.
É aí que entra o poder de estar em um local bem valorizado: com certeza dá pra encontrar mais gente que quer (ou precisa) do CEP que você tem, e aí a venda de comércio é mais rápida.
Na modalidade “passo o ponto”, o que está em questão é justamente o endereço e a estrutura. Assim, o atual locatário poderá liquidar o seu estoque (se houver), a menos que o próximo proprietário queira adquiri-lo.
Essa saída é boa para quem tem um contrato imobiliário duradouro no local e não quer sair amargando uma multa rescisória. A parte burocrática dessa troca de locatário não é muito complicada, já que as próprias imobiliárias que lidam com pontos comerciais trabalham com essa prática de mercado.
Passar ponto comercial ou vender empresa. Entenda qual é a diferença.
– A nova administração
Ao vender ou passar um negócio, é possível se deparar com um potencial comprador que queira manter não somente a estrutura que você já tem, mas também a sua marca, seus funcionários, seus fornecedores – e, consequentemente, seus clientes.
Nesse caso, é comum encontrarmos aquela plaquinha de “sob nova direção”, informando ao cliente de que não encontrará o mesmo dono naquele negócio. A nova direção é uma forma de informar que a empresa foi vendida. Mas se a transação se deu passando o ponto comercial ou vendendo a loja inteira, não faz diferença.
Se houver a oportunidade de vender a estrutura e a empresa de maneira completa, pode haver também uma possibilidade de lucrar mais com a venda.
Afinal, você está passando o ponto já construído, consolidado e reconhecido pelo público, além da estrutura de vendas, estoque e garantia de que no dia seguinte já terá clientes entrando na loja. Isso tira do novo dono a responsabilidade de conquistar reputação e clientela desde o início.
– Quanto custa um ponto comercial?
Uma das perguntas mais comuns entre empreendedores é “quanto custa um ponto comercial”?
Ao avaliar um ponto comercial, existem variáveis importantes para se chegar ao valor justo. Entre essas variáveis, destacam-se o tamanho do imóvel, o padrão construtivo, a existência ou não de estacionamento, o tamanho da frente em metros (testada) e, é claro, sua localização.
A localização do imóvel sempre tem o maior peso na avaliação, já que em qualquer atividade comercial de varejo, quanto mais visível for o estabelecimento, maior o fluxo de consumidores, afetando diretamente no faturamento do negócio.
O valor justo do ponto comercial é, portanto, o resultado de uma homogeneização dos fatores acima citados, dentre outros, definindo o perfil do locatário, se é uma franquia de peso ou não.
Nos últimos dois anos observamos que o valor de locação de espaços comerciais, ou seja, aqueles destinados às atividades de varejo, que depende da renda e do público economicamente ativo, sofreu uma queda. Somente os melhores pontos conseguiram se manter nos patamares históricos.
“Empreendedores, franquiados e toda gama de locatários se viram presos em contratos cujo preço pactuado de aluguel não cabia mais dentro do orçamento, fugindo da nova realidade de faturamento afetado pela crise, por esse motivo muitos estabelecimentos fecharam as portas”, conta a especialista Márcia Frazão.
Para exemplificar, em grandes redes, o valor gasto com despesas relacionadas ao imóvel, incluindo o valor de locação, condomínio, IPTU, energia e água, entre outros, não deve ultrapassar 15% do faturamento bruto da empresa.
Diante disso, muitos proprietários, os mais bem assessorados, negociaram com seus respectivos inquilinos o preço do aluguel, reajustando os valores contratuais à realidade do atual mercado.
Diferente dos preços praticados em Shoppings Centers, em que os lojistas têm um aluguel mínimo contratado e um valor devido sobre o percentual do faturamento, os aluguéis de lojas de rua são baseados no mercado e, como em todo mercado, a Lei da Oferta e da Procura é quem dita as regras.
Portanto, para avaliar um ponto comercial é importante que o avaliador tenha conhecimento não somente técnico de engenharia, como um amplo conhecimento do mercado, principalmente em momentos de instabilidade econômica.
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Conclusão
Depois de conhecer os pontos importantes de um ponto comercial temos clareza para fazer a melhor escolha. Independente do perfil ou objetivo do seu negócio, escolher um bom ponto comercial exige cautela, paciência e muita pesquisa.
São diversos fatores que envolvem essa decisão. A localização é um dos mais fortes, mas é preciso considerar ainda outros requisitos como a estrutura, a movimentação, a segurança, a acessibilidade e muito mais.
Uma decisão segura que exige acompanhamento técnico realizado por profissionais do segmento imobiliário. Tudo para garantir que a melhor decisão impacte positivamente sobre o negócio.
Afinal, o maior objetivo é a rentabilidade, mas ela deve vir acompanhada de qualidade de vida, um ambiente seguro de trabalho e boa convivência. Isso em todas as esferas, tanto na diretoria, quanto entre os funcionários, os clientes e a vizinhança.
